京城土拍再揽金196.8亿元与地市回温信号

观点地产网 三天前，在做足准备的情况下，北京迎来了鼠年的首场土拍，场面异常热闹，而这股热情一直延续到三天后。

2月14日，情人节当天，京城再次开启卖地潮，集中出让三宗涉宅用地，其中，两宗位于昌平区东小口镇，一宗位于海淀区西北旺镇，总建设用地面积19.37万平方米，总起始价150.8亿元。

来到竞拍现场的房企超过了10家竞买主体， 涉及15家房企，包括中海、首开、华润、世茂、中交、平安等，其中部分为“牵手”出现。经过激烈的争夺，最终三宗地块拍出了196.8亿元的高价，溢价率均超了20%，最高溢价为34.24%。

具体而言，首开&住总&建工联合体以总价78.8亿元将昌平区东小口镇HC-031、HC-030地块收归囊下，溢价率34.24%。上述地块土地面积7.7万平方米，建筑控制规模为20.73万平方米，宅地容积率为2.5，起始价58.7亿元。

绿城以总价63.6亿元竞得昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块，溢价率29.8%。该宗地建设用地面积6.8万平方米，规划建筑面积17万平方米，容积率2.5，起始价49亿元。

另外，在海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块竞拍中，首开&华润&住总&中交联合体力压中海、世茂等劲敌，以总价54.4亿元拿下该宗地，溢价率26.5%。资料显示，该宗地建设用地4.87万平方米，建筑控制规模为10.75万平方米，起始价43.1亿元；同时需配建8400平方米的24班制幼儿园。

数据来自公开资料，观点指数整理

关于上述三宗地情况，合硕机构首席分析师郭毅认为，三宗地块都是属于比较优质的地块，北京从商品住宅本身看，市场处于比较冷静的状态，加之在疫情的打压下，北京土地市场加大推出了内城区比较好的地块，同时也对限制制度上有所放松，这也是促进房企回归北京拿地的核心原因。

虽然这两天房企在热门争抢京城近期释放出来的地块，但从参与竞买和最终拿地的房企来看，主角还是以国企、央企为主。中原地产首席分析师张大伟曾对观点地产新媒体透露：“整体来看，房企资金压力分化，最近的土地市场仍旧以国企为主，私企相对较少。”

事实上，从近期的土拍竞买主体也可以看到，无论是国企、央企，还是私企都偏爱“联姻”的方式参与进来。在原本市场去化压力大、疫情不确定性增加的双重影响下，联合竞买、开发无疑可以降低资金占用率和风险。

“土地总价最便宜的地块已经超过50亿元，最贵的地块接近80亿。近两三年，北京商品房市场库存压力比较大，开发商肯定大家一起联合，在资金上有所分摊，共同弥补市场劣势，为项目做增值、做加法，所以相对来说经营安全性会更好一些。”郭毅说道。

但张大伟则认为：“最近敢拿地的其实都是赌博，如果疫情影响持续，那么很可能就是跌下泥潭。”

算起来，鼠年头两场土拍揽金总额已达到277.3亿元。如此“高调”的新年开局，不难预测2020年的北京土地市场或将与2019年有不一样的地市信号。

市场研究机构统计显示，2019年全年，北京招拍挂市场累计成交地块58宗（除工业用地外），成交建筑面积734.78万平方米，年内土地累计成交金额1672亿元，同比下降6%，其中住宅土地出让总额1479.05亿元。

同时，从成交溢价率上看，去年北京土地成交平均溢价率为9.2%，较2018年再次出现下跌，包括多宗土地底价成交。

而在今年的两场土拍中，6宗地块成交价溢价率平均达到了23.02%。其中，首创置业以底价竞得石景山区西黄村的后期补充地块，其余5宗地块溢价率均超过了20%。

对此，郭毅认为，去年下半年开始，北京对土地管制有所放松，加大了优质地块的释放，如果继续保持目前两场土拍的趋势，今年土地市场的成交额将会有所提升，未来开发商拿到的土地的调费空间增大，利润空间也会增大，开发商的积极性也会提高。