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大家好，我是八爷。
周末，恒大房子打75折的促销活动，炒得轰轰烈烈，光是我的朋友圈就收到了2条广告——
这么大的折扣搁在房子上，再配上火力强劲的网上宣传，一下子喜提了好几个热搜。
不过，我要泼一盆冷水了，这个75折还是挺多水分的。
首先，恒大一直以来就把打折玩得很溜；而春季打折卖房，更是固定节目啦。
搜搜“恒大 打折”这样的关键词，比如18年2月初，恒大就搞过全国8.8折的活动；而一些具体楼盘，75折的也不是没有。
当然，这次全国范围内打出75折的力度，折扣的确不小。可还有一个问题是，原价到底是多少？
在促销、打折前，先把房价设得高一些，再让打折力度大一点，是房企常见套路。卖得没少赚多少，买得感觉便宜了不少，双方欢喜，何乐不为呢？
退一步分析，要真在原本的实际售价上打75折，房地产公司大概率是要亏钱的。
再加上国家对房地产市场的调控也很谨慎，换句话说，就是不希望房价“大起大落”——除了不希望涨得厉害，降得多了也不好。
甚至一些地区，比如辽宁大连、广东东莞、安徽马鞍山等，有明文规定限制新房涨跌幅。
通常是限定新备案的商品房售价不得高于/低于备案价格的一定区间，否则没法网签。
这个区间，通常在5%-15%左右。这和实打实的75折，有一定差距，恒大总不至于真的违规降价吧。
我还有在南京的朋友，特意问了关注的某恒大楼盘。售楼处直接回复，南京现房销售的住宅项目，都不参与这次促销。
所以，看到这75折的噱头，劝你先冷静一下。房子是不是真便宜了，到底便宜了多少，先问问打折后的价格，再一对比周边均价，答案不难。
不过，我还是挺佩服恒大的行动速度和创新决心的。
很多人问，疫情对房价有什么影响？这第一个影响因素已经显现了——房企的现金流很紧张了。
房地产企业的典型经营模式，就是从银行借钱买地、盖房，再把房子卖出去后，回笼资金，还银行贷款。所以，房地产企业是典型的高负债行业。
来看两张图：
数据来源：Wind，恒大研究所
第一张，说明房地产行业借钱多。
不过，负债不全是向银行借的钱；很大一部分，是预收账款。而房地产企业的预收账款，主要就是卖期房的钱。
所以第二张图说明，卖期房对房地产公司“回血”至关重要。
疫情影响下，房企最怕的事情就是银行的钱要照常还，但没人来售楼处看房买房，回款（回血）断了，相当要命。
这么一品，南京地区的现房不参加活动，就容易理解多了。
我查了下2019年1H的财报数据，恒大的净负债率在上市房企中也算挺高的，有152.1%（数据来源：亿翰智库）。压力大，早点行动也是必须的。
不过，这压力不止恒大一个房企有，所有的房企短期内都会有影响。从这个角度看，短期楼房打折促销的活动，很可能会变多。
所以，如果你最近恰好准备买房，建议提早做点功课，顺便省一点是有机会的。
但注意2个前提：短期、真的已经想好要买房了。
疫情因素毕竟是短期因素，房价中长期的走势受疫情直接影响不大，主要还是要看货币政策、地区发展、人口变化等。
简单来说，千万别因为优惠冲动买房炒房。
另一个让我挺有感触的是线上看房的趋势。虽然买房最终还得线下看了放心，但疫情的确催生了线上看房的兴起。
也许是受到了5000元无条件退还的吸引，恒大官方就表示，3天时间里，“恒房通”新增用户超过300万人。
（不过这里再次提醒一句，5000元无条件退还得留个心眼）
不只是恒大，不少中介平台都上线了VR看房，也能节省不少时间先做粗选。
说回个人买房，不时有朋友希望我们来“预测”房价是涨是跌。但大到不同省市，小到同一幢楼里的不同楼层，其实差别都非常大。
假期里，我就和一个计划今年在上海买房的朋友聊了聊，她的思路就挺实在的。
前两年，她就动了买个小房子的念头，首先确定了2件事：
盘点自己的购房基础，包括买房资格、大概能动用的首付资金、贷款政策等；
有了前面的盘点，她大概设定了一个买房时间点，2019-2020比较适合。
明确了这两个方向，买房这个事就具体起来了。准备钱，了解行情，去年下半年开始多跑多看，慢慢自己的喜好、标准也会清晰。
这个春节，她也没闲着，没事会用VR看房线上筛选一些心仪小区的房子，看了房再看看小区环境，她也总结出一套经验，效率还挺高。
买房这件事，我们之前也做过更详细的攻略，感兴趣的朋友，不妨也可以参考一下
年轻人如何买自己的第一套房丨32条必读经验
这两年，我们一直说房子进入了“个股时代”。比起炒房赚钱，多具体地描绘一下对“家”的要求，比押注式的猜房价涨跌，有价值得多。
看完今天的推送，记得右下角给我点个【在看】～
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