格局分化，竞争加剧，500亿成企业发展分水岭！【年度盘点丨企业销售】

　　引 言

　　2019年，房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓。与此同时，企业间的竞争更加激烈，强者恒强愈加明显，小型企业面临更大的生存压力，预计未来500亿销售规模或成企业发展“生死线”。本文以亿翰销售金额榜单中的TOP100房企为样本，对2019年企业销售表现展开论述。

　　目录：

　　一、行业规模增速明显放缓，房企目标完成率逐年走低

　　二、格局分化，三种房企三种境遇

　　1、大型房企：强者恒强

　　2、中型房企：增速最快

　　3、小型房企：生存压力最大

　　三、竞争加剧，500亿成企业发展分水岭

　　一、行业规模增速明显放缓，

　　房企目标完成率逐年走低

　　2019年以来，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，在此背景下房地产行业规模增速放缓。2019年，TOP100房企合计销售金额同比增长14%，远不及2018年39%的同比增速。虽然三、四月份楼市表现出“小阳春”行情，但伴随住建部对部分房价上涨过快的热点城市进行预警提示和信托、海外债等多种融资渠道的监管收紧，叠加7月30日中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调控政策持续处于高压态势，全年业绩整体增速放缓明显。楼市在多轮密集的政策调控下，从上升通道进入箱体震荡通道，下行压力明显，从近三年来看，TOP100房企规模增速持续放缓。房地产行业已告别高速发展时代，进入下半场，缓慢增长将成为常态。

　　房地产行业告别过去的高速增长阶段，进入盘整期，行业下行压力增大，从房企目标完成率来看，整体平均完成率也逐年走低。2019年，在设定了业绩目标的房企中，约六成房企的目标完成率在100%~110%，众多房企仅略微超过完成全年目标；约四分之一房企目标完成率在110%以上，但为2017年以来最低；另外，部分房企未完成销售目标，目标完成率最低的不及80%，同时未完成全年销售目标的房企数量占比逐年走高。

　　总体来看，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，2019年房企业绩完成率表现不及往年。自2017年以来，房企整体的目标完成率逐年降低，与行业规模增速放缓趋势表现一致。

　　二、格局分化，三种房企三种境遇

　　随着行业增速放缓，房企分化格局愈加凸显。本部分将房企按榜单中排名进行分类，TOP10房企为大型房企，TOP11-50为中型房企，而TOP51-TOP100为小型房企，来分析不同房企所面临的发展情况。

　　1、大型房企：强者恒强

　　对大型房企而言，其特征为强者恒强。从TOP10房企来看，销售金额增速虽各有不同，但排名情况基本未发生变动。具体来说，行业销售金额排名前十的房企，除世茂房地产由2018年的第11名上升2名进入前十外，其他房企的排名则岿然不动。前十格局基本稳固，伴随着行业增速放缓，大型房企由于具有较强的实力，资源进一步向大型房企集中，处于行业前列的房企依然处于前列，“强者恒强”效应不断增强。

　　2、中型房企：增速最快

　　对于中型房企而言，其最大特征为增速最快。从不同梯队房企销售业绩均值表现来看，2019年各梯队房企销售业绩均保持稳健增长，中型房企即TOP11-50房企销售增速最快，为19.7%。TOP10房企次之，TOP10房企格局稳固，且以较快的增速增长，而增速最慢的为TOP51-100的房企，平均增速仅为5.7%。对于大型房企来说，一方面基数较高，另一方面不再以规模增长为发展目标而更看重利润率等指标，因此增速相对较慢。对于小型房企来说，在资金实力、资源获取等方面存在不足，增长缓慢。而中型房企对规模增长的诉求更为强烈，同时比小型房企具有更强的实力，因此增速最快。

　　3、小型房企：生存压力最大

　　但对于小型房企而言，所面临的情况与大型房企和中型房企明显不同，主要特征为生存压力最大。从门槛值变动上来看，TOP50以上房企门槛值分别有不同程度的上升，而唯有TOP100房企门槛值下降。这说明小型房企销售规模在整体退步，才导致TOP100门槛值有所下降。中小房企所面临的生存压力之大，从门槛值变动上可见一斑。随着行业增速整体放缓，房企间的竞争更为激烈，而大中型房企由于具有较大的体量，在资源、资金、合作等方面具有优势，而小型房企则处于劣势地位，小型房企的生存空间不断被大中型房企挤占，因此面临巨大的生存压力。

　　三、竞争加剧，500亿成企业发展分水岭

　　现今行业环境下，行业集中度加速上行，竞争加剧，企业升维精进，强者恒强，行业降维淘汰，竞争力较弱的企业不断被淘汰，“强者生、弱者退”的丛林法则持续上演。2019年，百强房企中销售金额增速同比减少的有19家，但是这些房企并非均匀分布于各个梯队中，而是集中于销售规模在500亿以下的房企。

　　具体来看，500亿规模以上的房企为66家，仅有5家房企业绩下滑，占比为8%，而500亿规模以下的房企有34家，其中14家房企业绩有所下滑，占比达41%。

　　500亿俨然成为企业发展的分水岭。首先，规模在500亿以下的房企在资金、资源获取等方面实力不足，在激烈的行业竞争中处于劣势地位，尤其是在行业集中度不断上升的当下，生存空间不断被而其他规模较大的房企挤占。其次，规模在500亿以下的房企多为地方性企业，城市数量较少且布局过于集中，更容易受到调控政策的影响而面临更大的风险。

　　中国的房地产行业已经逐渐由区域竞争、城市竞争变成了全国市场的竞争，市场已由完全竞争市场向寡头竞争市场转变，未来千亿房企将成为行业常态。当前百强房企平均增速为15.3%，若一家销售规模500亿的房企以该增速持续增长，需要4.9年方可步入千亿阵营，该时间较行业快速增长时被大大拉长。另外，规模在500亿以下的房企更大可能会出现业绩增速下滑，行业竞争加剧，企业不进则退，规模若不能持续增长，就会面临被淘汰或者收购的局面，500亿似乎成为企业未来发展“生死线”。

　　当前，房地产行业增速放缓，百强房企业绩整体表现为稳中有升的态势，但房企间的分化进一步加剧。展望2020，行业政策调控或难有实质性松动，对于房企来说，仍将面临诸多考验，但我国城镇化仍有进一步发展空间，房地产行业前景依然向好。

　　在这样的市场环境下，房企的第一要务仍应是防范风险，发展策略需要根据市场适时调整，发展思路应与过去几年行业高速增长下追求规模有所不同，发展重点应逐步由“增量”转向“提质”。市场竞争将回归于房企的城市布局、产品品质、服务质量、品牌效应、运营效率等因素，房企也应更加注重这些核心竞争力的打造。

　

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