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临近2019年节点，21世纪经济研究院选取了10个长三角主要城市，来研究其近九年来人口总量变化，研究发现，在选取的城市中，上海近九年来人口增量最多，达502.46万人。
据上海统计局数据显示，在2017年上海外来人口占比持续第四年下降后，2018年开始出现回升，外来常住人口达到976.21万。这意味着在上海市2400多万的常住人口中有4成以上都是外来人口。然而上海高房价，严苛的限购政策却对流动人口带来挤出效应。
为满足大量外来人口的居住需求，留住人才，以及为了贯彻习近平总书记在十九大报告中“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，上海不断加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人才住有所居。
12月20日下午，上海市住房租赁工作推进办负责人冯钢花，上海市北高新(600604,股吧)（集团）有限公司党委副书记、总裁陈军，上海市建筑学会室内外环境设计专业委员会理事、秘书长王勇及易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱围绕主题“新时代租赁住房发展的机遇与挑战”对上海未来租赁市场的发展作出进一步探讨。
加大租赁市场投放力度
聚焦两类核心人才
冯钢花表示，十三五期间政府提出新增70万套租赁住房目标，要加大租赁市场住房供给力度，以解决上海住房市场“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的结构性问题。
数据显示，截止2019年11月底，上海市已累计出让全自持租赁土地88幅，累计土地出让面积近250公顷，规划建筑面积540万平方米。其中，包括市北高新集团建设的3个项目在内，有80幅地块分布在高校、科研院所、科创园区和产业集聚区等租赁需求集中区域，40幅毗邻现有轨交站点，充分体现供需适配，职住平衡的原则。
目前，已有逾260万平方米，约5.9万套新建租赁住房开工建设。预计到2020年将有1万多套新建住宅。上海市40余家大型国有企业积极响应，起到了压舱石、稳定器的作用。
上海此举聚焦两种人才，加强对人才的吸引力度。一类是满足上海高质量发展，上海核心竞争力提升的青年人才。另一类是在城市经济化管理进程中，能够为公共服务作出贡献的人才。
上海正处于住房租赁体系构建期
当前上海正处于住房租赁体系的构建期，2018年全市完成新建和转化租赁房源20万套、新增代理经租房源9万套的既定目标。今年市政府明确了“新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套”的目标，
从措施上看，为满足租赁市场需求，政府主要通过新建和改建转化入手。一方面政府通过提供全自持的租业用地，严格保证租赁住房的投入。另一方面，通过盘活优质存量房屋，引导企业规范运营，来保证市场租赁秩序。截止12月，上海市已有近9万套向市场形成供应。2019年早期通过走访16个区，20余个项目发现，这些房屋居住率达95%以上。
冯钢花表示，上海市在住房租赁市场管理中，会秉承租得起，住的好，租金合理，市场规范原则，稳定发展上海租赁市场。
从租赁市场用户画像上看，丁祖昱称，易居通过大数据分析发现，上海市市场大量供应面积为30平左右，租赁价格在4500元至6000元之间，而市场需求主体主要在2500元以下。供应和需求之间存在15至20个点的差距。未来租赁市场应针对提升2500元以下租客的满足需求力度。
加大园区租赁建设
在高力国际此前发布的《上海物业市场2020展望》中，报告预计，2020年上海整体市场租赁情绪将转暖，外资与科技产业将引领整体需求。从宏观环境来看，贸易紧张局面的缓解将有助于租赁情绪破冰，对外开放加速、长三角一体化以及多元供应的入市将带动租赁市场转向活跃。
上海产业园区作为上海引领区域产业发展与经济转型，承载上海建成“具有全球影响力的科技创新中心和推动科技创新产业发展的重要载体，如何保证园区科研人员的居住成为上海需要解决的重点问题。
作为首个上海市大数据产业基地，静安“中环两翼产城融合发展集聚带”的主力军，市北高新成为上海中心城区首个集中开工的租赁住宅项目，既全力打造中国大数据产业之都，同时也为生活在园区的中外企业家和青年才俊打造高品质智慧生活空间和创新生态社区。
陈军表示，目前园区内白领员工超过五万人，预计未来将达十万人左右。面对如此庞大的人群，科技人才居住问题成为产业园区建设的最大问题。产业园区住宅楼拔地而起，但配套的白领公寓、人才公寓稀少，是全市产业园区的共性问题。
对此，市北高新园区提出两个目标，一方面要打造中国创新性产业社区，所投放市场的居住市住宅面向整个上海市开放，但主要吸引园区内的白领、科技人才居住。目前园区内已有2699套优质精品租赁住房，未来可提供住宅将超过4000间，这意味着如果每十一个白领中有一位人员需要租赁住房，园区都可满足其需求。
陈军还说到，未来将继续加大租赁市场力度，力争为园区内近2000家企业、5万余名各类人才提供高品质租住生活，带来大数据、人工智能时代下的智慧生活体验。
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