买房如何跑赢大盘？

在优选楼盘时，我们主要参考了成交量、带看量、流通性等多个角度，从而择出以下十个势均力敌的楼盘！哪个是你的心头爱？文末有投票，欢迎告诉我们！

1、芍药居北里

芍药居北里位于东北四环，成交量常年稳居前十，地段、交通、配套包括学校都不赖，就是房子老。小区是一个45栋楼1万户+的超大规模开放小区，房龄94-08年，公房回迁房为主，加上阳光空间、世嘉座、世捷座、绿雅阁少量商品房，塔楼多位于临街楼栋，板楼楼栋分布在小区中心，北临北四环，东临京承高速，1居400万出头，小2居500万+且选择有限，600-750万2居主导，3居奔着700万+往上走了，车位比较紧张，全部为租赁车位，地上150元/月，地下450元/月，人大附朝阳学校九年一贯制学校划片，学区属性房价加成80%。

优势：

1、东西海拔尖学区占坑的钱，在这可以买个够住的2居。

2、人大附小朝阳分并的芍药居小学，小学初中高中在朝阳都比较强势，小学高中在北里，初中在太阳宫那边，家长接送还比较方便，尤其是小学阶段都在院里上学，幼儿园院里看到公私2所。

3、配套无硬伤，菜站，超市，饭馆，开锁，各种生活服务类配套，随处可见。

4、流量小区，每月绿中介自己口述约20套成交，将来置换容易。

5、地铁13号线10号线换乘，望京中关村国贸上地几大工作区都够得着，市区上班也没啥毛病，免去家长后顾之忧。

您需要注意的是：

1、院内的公立幼儿园也就是芍药园需要落户3年，且需要有北里房本。自住的话小区整体400万左右可以占坑1居，出租然后在区域内租一个2居的也比较多，目前这边1居租金在6000元/月左右，2居租金7000-8000元/月。

2、朝阳外国语学校（慧忠里）校区划片小区也可以看看，学校是朝阳老牌学校，也位于朝阳前列，听那边业主说该校80%生源可上人大附朝阳学校中学，因为价格跟这边差不多，所以在芍药居北里没有挑到合适的户型可以去看看那边的划片小区。

3、文学馆路南侧的芍药居n号院（又被称为芍药居南里）及西侧紧邻的小区也是人大附划片，目前买房依然能上，但本着多校划片和就近上学原则，购买需慎重，一旦政策变化，除了回迁房原始名额，后买入家庭会不会受影响不好说，其他同样遵循上述第二点，北里没有合适选择再酌情考虑，价格的话其实和北里不相上下。

4、因为楼体各自不同，大部分房源格局并不方正，这个小区相对无视朝向，临街楼栋价格相对便宜，因为遮挡原因东向未必就比南向好。

5、居住品质相对一般，所以如果为了孩子，且考虑未来好出手置换，买低价占坑房以租还租，或起步型紧凑2居将来置换稳妥一些（同1）。

2、荣丰2008

荣丰2008在西客站东边南侧，地理位置不错，二环外，天宁寺立交桥附近，算是一个地标性小区，每次坐火车快到北京西站前就会先看到这个小区。目前地铁的话可以从7号线达官营B口出，走路10多分钟到小区。开车的话，顺着二环下来还是很方便，所以地理位置优势明显。

小区分为三期，2001年开盘售期房，当年开盘价6500元/平，一期2003年建成，二期2004年建成，三期2007年建成，两栋楼简直就是凤凰了。

现在小区换成了长城物业，物业费2.8-3.5元/平/月，整体管理虽然已经和之前比有了很大的改观，但是还是无法和大多数2000年后的纯商品房小区比。

小区位置不错，周边购物、娱乐等设施配套都很完善。由于户型小，租金不高，一套30多平的小户型租金差不多3000元多，相比住隔断还是要更方便的多。因此，小区出租率很高，也就自然导致小区内部比较混乱，租户的职业也千差万别，给门缝塞小卡片在早些年也不是什么稀罕事儿。

小区的户型很奇葩，面积上有150平左右的大三居平层，还有20平左右的小一居；层高方面，有5.2米的复式，还有2.8米的平层。甚至有的复式交房时室内赠送了楼上卫生间几平米，套内使用面积就大了不少。无论你喜欢平层还是复式，小户型还是大户型，堪称“户型百科全书”的荣丰2008总有一款满足你。

09年的时候它头上还没有镀上学区的光环。2014年的教改后，把这里的天宁寺小学并入了北京小学，同时从原校派来一批特级教师，成为北小的重点改造校。从此，荣丰2008便飞上枝头变凤凰。

目前，20平米出头的小开间300万左右就能拿下，在公积金新政前，首付多一点就可以使用公积金贷款搞定一套，门槛确实不高。整体环境方面，小区楼下有个大停车场，据说每个业主有一个名额，但是就看位置够不够了。

3、融泽嘉园

融泽嘉园，项目占地约50公顷，建成房源套数10762套，可以说是规模比较大的社区了，小区位于龙泽西二旗之间，距离地铁的直线距离为1.5公里，稍微有些尴尬，不过跑盘过程中发现路上到处都是共享单车，和区域地铁专线，坐地铁还比较方便。

听周边中介介绍，项目部分两限房卖不了，剩下大部分房源可以卖，一期1,2,6号院都可以卖，西二号、西六号、八号、十二号、东六号院部分可以买卖，三居都可以，两居也要看有无房本 ，要特别注意的是小区旁边挨着回龙观新村小区，属于村镇集资建房，一栋楼一个房本，这种房子不建议买，不用再说明白您也应该懂了吧。

从价格来看，小区二手房价格5万出头，80多平2居460-470万参考价，90多平两居490万左右参考价，因为这边房子原值低，所以买这边一般首付三四百万，贷个100多万，如果只是占坑的话，有63平一居总价约为350万。

从物业管理来看，六号院据中介介绍是物业管理最好的，小区需要刷门禁才能进入，而且是两重门禁，物业公司是长城物业，属于老牌公司了，物业费2.3元/平/月，24小时保安巡逻，环境也很不错，小区里安了公共充电桩，车位1:1.2，地下车位为主。

这边大都是高层，18到30多层的都有，2梯2户，2梯3户，4梯6户，2米7层高，大部分户型比较方正，关注比较高的是87平，93平,98平的两居，93平通透2居，70平， 75%得房，报价510万，上一次同户型成交515万， 87平有毛坯房源， 刚下房本3,4月，总价450万，满2年，多8万多的税，但一般卖家把钱都折在房价里。

从上学来看的话，多校划片的话对该区域影响有限，因为划片就一所小学，其他学校要么在高速东侧，要么相距较远，本着就近上学的原则，不太可能划片到其他区域，另外这里很多西城人不在这住，孩子去西城上学，所以这边上学的孩子大都为买房的业主。

4、保利春天里

保利春天里分为南北两个地块，北区是保利春天里，南侧为熙悦春天，为天宫院板块流通最好的小区。

优势：

1.交通：大兴线终点站地铁口出来就是，而且从起始站坐车能有座儿，4号线的拥挤程度不言而喻，在这住起码能上车；自驾的话京开高速在天宫院有出入口，开车比生物医药基地上高速更方便；

2.户型产品：出房量多，尤其是小户型房源充足，主力户型为84平南向2居，总价约360万，也有区域内比较少见，适合二胎家庭的96平经济4居，总价440万能拿下，而且户型流动，很多人改成3居居住，另外小区还有三栋楼为150平左右的大户型产品。

3.配套，春天里南门就有超市，凯德茂就坐落马路西侧，小区到生物医药基地天街也只有一站地距离，生活非常便利。

劣势：

户型相对紧凑，次卧小，这也是整个天宫院板块的一个通病，由于当初定位的原因，户型设计以刚需为主，卧室面积相对较小。

这个小区的人情味很浓，最大的亮点是逢年过节在园区内的中心广场，物业把业主组织在一起，举办晚会，让业主觉得特别暖心，有家的味道。

5、百子湾家园

百子湾家园 小区建于2006年，物业是建工集团自己的物业，封闭化管理，现在需要刷卡进出。据说单元门厅和电梯间每天都会有定时的保洁，小区内卫生也维持较好。居住人群相对较为稳定，都是以自住为主。交通方面北上可直达八通线四惠换乘站，南下可到7号线百子湾站，可以说交通十分方便。

百子湾家园，整个小区分为ABC三个独立区，全为两梯四户或者两梯五户的板楼，户型简单方正，目前二手房均价为5.2万左右，小区以面积较大的两居、三居为主，值得注意的是，小区为一类经济适用房，首付相对较高，购买税费需缴纳10%综合地下款，但是经过一次买卖后性质变为商品房就需要缴纳该税。

如果说百子湾的价格与地段不符，那百子湾家园绝对是区域内的价值洼地。这个由建工集团操盘的北京首批经济适用房，拥有近100米的楼间距、高达31%的绿化率和83%的得房率，当年因此还获得了“鲁班奖”“长城杯”等奖项。

6、远洋山水

远洋山水是石景山第一个纯商品房社区，由南区和北区构成，共分4期建成，一期为3-9号楼，二期1-2号楼，一期2004年建成，周边都是老山小区，永乐东西区一类的单位福利房，央产房居多，完全没有新房，当时真可谓是石景山区域内比较高端的小区了。

小区板塔结合设计，塔楼为主，户型种类丰富，从47平1居小开间到300多平大复式都有，且朝向众多，全部为大落地窗设计。中间户型为98-102平全南2居，是小区的热门户型，性价比和居住舒适度高，小区最高的楼栋27层，大部分为26层，值得一提的是，当初开发商设计楼层的时候还挺讲究，规避了4，13，14这些楼层，取而代之的是3a，12a和12b。

北区部分楼栋地下没有车位，中间三栋楼为板楼，1梯2户，147平的南北3居室，为小区优质户型，南边一排为北区最新楼栋6号楼，全是1居的小户型，57-70平，离地铁近，缺点是在路口角落，临街；南区21，26，31号楼为当年售卖新房的楼王位置，别名叫远景阁。

从小区周边配套来看，交通无论是公交线路，轨道交通，开车自驾都非常方便。远洋山水南区最南端到地铁1号线八宝山站的距离约为1.1公里，这也意味着整个社区都能够得上地铁，小区周边多条公交线路覆盖，自驾走莲石，长安街，上四环，五环都较为便捷。

生活配套方面，小区1公里范围内西有万达广场，东有物美超市，2个红绿灯即可到达，社区内部也有菜站（位于29号楼），考虑到业主尤其是年龄大的住户，网购或做饭不太方便，南区北门中午会有餐车，北区也会给老人提供食品供应，要比外面吃饭便宜一些。

小区东侧约800米，还有雕塑公园，很多住附近的业主都会到这遛弯，不定期社区还会在这里或小区组织跳蚤市场和老人活动，看病就医可以去周边石景山医院和301医院。

小区最大的亮点是内部设有景山学校远洋分校，9年连读，在石景山也是数一数二的学校。但由于现在是派位政策，如果您是为了孩子上学选择这里，要注意除了买了这的房子，还要满足落户6年的条件，才能算作入学第一顺位。

不足：

1、人口密度大，车位着实紧张

2、小面积户型朝向不是很好

3、南区南侧楼栋临铁路和莲石快速路

7、北苑北区和中苑

北苑北区和中苑05年和08年建的，房龄相对较新，中苑和北二区带电梯，北三区全部为是6层矮板，不带电梯。北区带电梯为14层左右的板楼。物业为方佳物业，集中供暖，物业费每平米0.55元，带电梯每平米1.2元，集中供暖每平米30元，都是民水民电，停车费地上每年1700元，地下每年2400元。

中苑从品质来看在所有区里算是最好的了，听我们一个粉丝介绍，16年年底卖的中苑27-36号楼，当时单价41000元/平，没有低于140平的，小区还有商住两用。高层板楼为主，石材外立面，电梯一梯两户，南北通透，中苑内部，还单独划出来一个小区叫天通悦公馆，低层板楼，一梯两户带电梯，入单元有大堂。户型，环境，物业，不比润泽悦溪差。天通苑里面，唯一完全独立的小院，24小时保安。

8、望京三杰

望京，是充满色彩的，外企、互联网业态多样化，让在这儿生活的人们也变得百态千姿。望京街CBD区域随处可见西服笔挺，而阿里、美团附近一位位网红，又将这里装点得别样风味。

熟悉望京房子的朋友们，肯定会听过一个说法— —“望京三杰”。东湖湾、融科橄榄城和保利中央公园，一直成为望京区域、乃至京城东部改善置换的首选目标。

东湖湾

望京神盘，小区品质上佳，密度不大，内部环境一流，靠着两公园和北小河，学区是陈经纶分校比较好，周边配套完善。面积大，总价高，是望京三杰之首，主要推

荐。“三杰”中体量最大，分为东西区，共计约2490户。西区（一期二期）的园林堪称奢华，尤其在盛夏之际感触颇深，东区建筑年代较新为2014年。

东湖湾位于望京西部，周边配套完善，同时又是陈经纶望京分校的学区房。从这里出发到达望京CBD的车程约为10分钟。

保利中央公园

同样高端，紧靠望京CBD，商业产业配套一流。小区外观高大上，一梯一户，得房率高。缺点是小区被道路分割成几个小块，小区内绿地面积小，感觉密度较高。

“望京三杰”中建成年代最新的是保利中央公园（2012年-2014年），该社区全部精装交付，户型设计上优势明显，赠送的保姆间（储物间）+飘窗，一下子使得使用面积增加了至少约20㎡。

保利中央公园也位于望京CBD核心区，方便附近上班族职住平衡。其三期的145㎡4+1户型（如下图）紧凑设计、使用度高，最为推荐。

融科橄榄城

“望京三杰”中，建成年代相对较老的是融科橄榄城（1期06年、2期08年、3期09年），但橄榄城的位置极佳，位于望京CBD核心区，附近即是名企阿里巴巴、外企三座大山和望京Soho。整体品质是不错的，缺点是因为挨着SOHO太近了，周边的交通比较拥堵。

在此工作的上班族非常钟情于融科橄榄城，尤其是橄榄城三期，其社区内的下沉广场是最大亮点。物业管理优秀，每层电梯均需对应楼层的门禁刷卡才能入户，闲人勿扰。

9、中弘·北京像素

中弘·北京像素，是2010年建成的，位于朝阳常营，紧挨着地铁六号线草房站，算得上是北京最著名商住大盘。但是物业维护不够，楼内就有点老旧宿舍的感觉。每层约20-30户，走廊又暗又长，张贴的小广告随处可见。

整个项目将近1万套房源，2011年，1万1的价格开盘，随后价格一路走高，2016年底最高飙升到了6万元/平米，常年位居朝阳区二手房交易量前列，最多的时候楼下有20多家中介公司！

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，夜幕降临灯光亮起的时候，就像一个一个的像素点，小区或许也因此得名。这里有近1万套房源，面积从30到100多平米不等，不少是复式结构，居住着三万多人。虽说地处东五环外，但紧挨着6号线草房站，负责任的说，地铁20分钟到CBD是没有问题的。不过能不能挤得上去就得看造化了。

小区内的公共设施算是比较齐备，超市、商铺、篮球场、活动中心都有，生活氛围比较浓厚，人气比较旺。但是平心而论，维护的是真差啊，不少设施已经锈迹斑斑，小区绿地里到处是垃圾和宠物的粪便。这也能解释一种现象：老年人觉得这里好，因为邻里街坊热闹；年轻人觉得这里不好，因为生活不够精致。

（小区内部商业配建）

小区周边经过了将近10年的发展，目前虽说不上是高端大气上档次，但相关配套基本能够满足日常生活的需求。楼盘北侧1公里有陈经纶中学保利分校。1.5公里范围内，有常营公园和常营体育公园两个市民活动地点。如果到了周末，可以坐一站地铁到常营站，这里有大型的商业综合体---龙湖长楹天街。

（龙湖长楹天街）

要知道，北京像素可算是商住房里的极品，326新政前售出的，不受个人交易限制，而且是民水民电，再加上地理位置优越，租金还是很可观的，60、70平左右的房子整租租金7000元/月左右。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年小1万还是有的。而这样的房子买到手仅需要370万左右。以此粗略计算，中弘·北京像素的年投资回报率约为2.7%，租售比约37年。而这两组数据放眼到全北京，分别仅为1.85%和54年。考虑到未来租金上涨，以及可能的政策变动，部分投资客看似冒险的选择也确实能够理解。

对于很多中弘·北京像素的老业主来说，当初买房确实是为了自住，7、8年过去了，人家有了换房的需求也是无可厚非。然而一纸商住限购令让他们瞬间错愕了，别说换房了，能顺利卖掉回本都成了奢望。因此，贸然卖掉真的不是一个好的选择。或许那些炒房客的思路，值得那些被套牢的自住人群好好借鉴一下。参考:京楼轻奢图鉴 孙兴慜 北京买房帮住

以上这些楼盘都是在它们所处区域的佼佼者，它们流通快，交通便利并具有很强的代表性，也是很多想在该区域置业人群的首选楼盘。

看完这些楼盘之后，你最中意的是哪个呢？快来参与我们的投票吧！

关于楼盘，大家有什么意见都可以评论在下面哟！！！最后祝大家中秋快乐，阖家幸福！

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