新建商品住房公摊面积一般不超25%

市民徐先生于2018年在太原（楼盘）市南中环附近某新建小区购买了一套新房，公摊面积让徐先生很不理解，建筑面积为100平方米左右的房子，公摊面积就达到了23%，每平方米一万三千多元，这就意味着要花费20多万元购买根本得不到的公摊面积。

徐先生表示：“更气愤的是，房屋精装修价格也是按照建筑面积计算。如此一来，难道垃圾道、过道等公摊部分也要按照每平方米几千元的价格装修吗？而且此后的物业费、取暖费等也会按照建筑面积计算。我咨询开发商公摊面积是怎么计算的，他们根本提供不了具体依据和算法。我认为，这是一项极其不透明的收费，对购房者伤害很大。”

那究竟什么是公摊面积？据记者了解，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。无论是高层还是低层，只要是商品房都会有公摊面积。公摊面积其实就是为了保障住户能够享有比较舒适的公共环境。公摊面积是各产权人共同占有或共同使用的共有建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。目前高层住宅公摊面积计算方式为：公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数，各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应分摊的公用建筑面积。公摊面积过大，购房者需要负担的金额也会随之增大，心疼是情理之中。但是公摊面积也不是越少越好，公摊面积小，就意味着公共部分的面积变小了，即通道、楼梯和电梯都变窄变小了，直接影响购房者的居住舒适度以及安全性。所以公摊面积贵在合理，目前太原市新建商品住房的公摊面积一般在25%以内。

对于徐先生的遭遇，开发商给出的答复是：“房子建筑面积原本就是96.47平方米，多出来的面积是赠送的阳台面积，不计入实际交易面积。对于公摊面积，高层的公摊系数原本就很大，23%公摊并没有超出国家的规定。”

采访中，记者了解到，不仅是太原，国内大部分地区房屋交易都是按照建筑面积计算。我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。而在目前大多数的购房合同中，开发商主要以建筑面积进行交易。今年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中第二部分指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，消息一出，引发巨大关注。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。

据记者了解，除重庆（楼盘）自2002年就已明确：“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据”外，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行，目前各地开始有一些试点。全国真正已经执行的只有重庆一个城市，其他在试点或者两种并行的还有北京（楼盘）、上海（楼盘）等很多城市。在这些城市的预售许可证里，一个是建面(建筑面积)的定价，另一个是套内(使用面积)的定价。

徐先生表示：“我感觉，对于我们购房者来讲，公摊面积只是附属设施，更重要的是具体居住面积，买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小，觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。”

对此，省房地产协会的相关负责人表示，“以套内使用面积进行交易，一个重要意义在于，购房者可以做比较，同一地段的两个小区时，如果都是按建筑面积计价，或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价，比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积(使用面积)计价，那比较起来就很直观了。”

本报记者秦昕