要多少给多少！一次性推出30平方公里土地！

　　深圳（楼盘）发飙了！

　　11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地，总共25宗地，其中深圳市域范围内可供应产业用地约25平方公里，深汕合作区可供应产业用地约5平方公里。

　　深圳一向不是都说很缺地的吗？

　　怎么一下有30平方公里的产业用地推出来了？

　　要知道深圳总面积才1996.85平方公里。

　　“如果有高新技术产业、未来产业，或者说符合深圳未来发展定位的产业愿意到深圳来发展，深圳非常欢迎，用地会予以保证，要多少地满足多少地，要多少空间满足多少空间。”深圳副市长刘庆生在发布会上说。

　　我想华为应该是符合深圳的高新技术产业定位吧，华为所在的龙岗区是以工业为发展主动力，GDP排深圳第二名，有一个数据是，2017年上半年，华为对龙岗区规模以上工业增加值增长的贡献率达80%以上，对龙岗区经济起着压舱石的作用。

　　我不知道华为现在听到这样的话是什么感受，早几年华为终端搬到东莞（楼盘）去时，很多自媒体都在为深圳辩护，那是因为深圳没地了，给不了华为那么多产业用地，所以华为才搬走的。

　　华为整个松山湖基地是1900亩，折合1.26平方公里，深圳真的给不了吗？

　　如今怎么又能拿出30平方公里产业用地了？

　　如果按现在的标准，凭着华为对龙岗区的经济贡献和占比超过一半的纳税额，深圳应该是舍得给的。

　　如果当时深圳舍得给华为产业用地，华为还会搬走吗？

　　等到华为搬走了大部分，才充分意识到留住高端制造产业的重要性。

　　深圳今年前三季度GDP下滑到了6.6%，我想深圳也感受到了史无前例的压力，沉下心来发展实体经济已经迫在眉睫，所以深圳愿意腾出更多产业用地给企业吧，光靠第三产业和金融还是不行的。

　　其实深圳不是没有地，而是地没有被合理利用起来。

　　深圳的地，就像吸水的海绵。

　　不用多讲，大家到关外看看，低容积率的、围挡起来长草的、空置的产业园区等等，多得去了。

　　一边是用地嗷嗷待哺，一边是大量供地低效闲置。

　　所以，6月26日通过的《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。

　　什么意思？那些等着涨价、等着转换用途、等着改规划，想搞地产开发的土地。不管你背后是什么关系，现在统统要收回。因为，按照国家闲置土地处置办法，这些地早该收回，再次出让了。

　　别小看这个政策，肩负着打造“先行示范区”的重托，有尚方宝剑，那些囤地的，都要吐出来。熟谙深圳城市发展史的人都知道，深圳未开发的地，早已掌握在很多企业手里。过去，都等着涨价，现在这个吸水的海绵，要被挤出水分了。

　　另外，“工改居”、“工改综合”和“工改商”（事实上都是公寓等“类住宅”），全部靠边站了，游戏规则改了。

　　未来，凡是工改的，基本都要向“工改工”靠拢。

　　说白了，工业用地彻底向房地产说拜拜了，也就是说，很难再改成类住宅项目（公寓）获取暴利了。

　　从城市更新计划立项项目工改类型看，2010年以来全市“工改工”项目174 个，占工改项目比例为43.1%。

　　从趋势来看，“工改工”项目增量较大，2018 年达42个。

　　“工改综合”项目（公寓等类住宅）整体呈下降趋势，2018 年仅13个。工改居是最难的，2018年仅3个。

　　所以现在深圳很多搞旧改的开发商都转战东莞去了，因为东莞还不太限制工改综合的产品，利润空间更大。

　　总结一下，通过旧改，再加上清理闲置土地，以及能把光明、坪山、大棚、还有深汕合作区这样本来新增供地就多的区域挖掘出来，甚至还有西部填海，30平方公里的土地，还是能够解决的。

　　当然，这30平方公里，也不是一下子全供出来，要按照供地计划、招商进程，逐步释放出来。

　　还有一个非常重要的现象，樱桃要给大家讲一下，前海写字楼的空置率高达50%到60%，整个深圳写字楼的空置率高达20%；沙井、光明等地，工业园区空置量也很大。

　　为什么深圳还要供应这么大体量的工业用地呢？

　　本质上，前海那些写字楼，都是房地产的产物。现代服务业哪用得了那么多写字楼啊？

　　再说，相聚前海100多公里的珠海（楼盘）横琴新区、广州（楼盘）南沙新区，不到100公里的东莞滨海湾新区，也都有大量的写字楼。

　　写字楼已经严重过剩了！

　　所以，未来写字楼还得继续空置下去。

　　外围工业园区空置，主要是传统产业，有的转移到内地了、东南亚了，有的干脆不干了。

　　因为，不赚钱，人工、房租都很贵，索性就告老还乡，或者炒楼去了。

　　但这些与现在深圳要供应的30平方公里的土地，是完全不同的。这30平方公里，要完全用在实体产业上面。

　　具体来说，要重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。

　　这是一个重大的思路上变化，深圳不再过分强调要发展金融、互联网等虚头巴脑的东西。过去经验看，这些很大程度上是资本市场炒作，泡沫虚高。长期发展下去，可能会走上类似美国、香港的空心化问题。

　　特朗普现在想要制造业重返美国，喊了几年也没把制造业喊回去。

　　实体产业、强大的制造业基础，才是安身立命之根本。所以，深圳未来的战略就是回归制造业、回归实体工业。

　　深圳大量推出产业用地的同时，也有一个让人担心的问题，今天我们业内都在讨论这个。

　　深圳到2035年就170万套房子的增量，40%给商品房，相当于68万套商品房，2018-2035，18年，也就是每年3.78万套商品房，但其中只有70%可以销售，30%作为长租，也就是说最终每年可售商品房只有不到2.6万套。

　　虽然短期我觉得深圳的房价真的已经是透支了，但因为供需矛盾长期存在，不从源头上解决商品房的供给问题，从长远来看，这给商品房价格上涨是不是又留下了隐患呢？

　　我想不明白，既然增加产业用地可以想办法解决，那住宅用地怎么就解决不了呢？

　　光明那些用来种菜的农场在一线城市是不是浪费了？光明现在住宅都卖到五六万了。

　　商品房为什么就不能多增加一点供给量呢？

　　虽然说人才房、安居房等保障房有一百万套，但其中享有完整产权是需要很长很长时间，这个跟商品房还是有明显区别。

　　目前北京（楼盘）的共有产权房据说推出5万套就有3万套卖不出去，因为永远不能上市流通，且地段偏远，配套不好没人要。

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