[信用评分]金科股份：面临土储不足与财务紧张的双难

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

基本观点：

新浪财经上市公司研究院针对于金科地产集团股份有限公司（下称“金科股份(000656,股吧)”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予金科股份的主体信用评分为80.4。

近年来，金科股份呈现出快速发展的势头，经过21年的积累，2019年销售额已进入前20，在总资产体量超过2700亿的基础上，依然保持稳健且较快的增长速度，员工2.5万余人，2018年销售金额突破1000亿元，年销售面积超过1000万平方米。上半年公司拿地与销售的比例处于较为激进的水平，土地储备也多分布在以重庆为首的二线城市。公司债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，金科股份账面的土地储备并不是非常充足，公司整体财务杠杆率较高，融资成本不低，经营活动现金流也不稳定。房地产调控对于整个地产行业以及金科股份的销售回款、拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

概况数据（2019H）：

优势：

销售迈入前20，近年来，金科股份呈现出快速发展的势头，经过21年的积累，2019年销售额已进入前20，在总资产体量超过2700亿的基础上，依然保持稳健且较快的增长速度，员工2.5万余人，2018年销售金额突破1000亿元，年销售面积超过1000万平方米。2019年上半年实现营收261.05亿元，同比增长67.92%，归母净利润25.9亿元，同比增长288.5%。

盈利能力持续提升，金科股份在高杠杆的模式下，近年来盈利能力持续提升。截止三季报，公司的销售毛利率升到30.1%，净利润率升到10.79%，前三季度加权ROE为16.99%，均为近年来各项盈利指标的新高。这主要得益于公司的高杠杆以及较大的拿地成本与销售均价之间的利润空间，上半年金科股份销售均价与拿地均价之比为3.51，为后续开发结算留出了较大的盈利空间。

土地储备主要聚焦在以重庆为首的一二线，土地储备风险更低，目前金科股份的土地储备主要聚集在一二线城市，占比超过70%，公司以“二线热点城市为主，一线城市和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市”主要集中在重庆、长沙、济南、武汉、合肥等城市，其中重庆占比最大。

关注：

融资成本、杠杆水平双高，2019年上半年，金科股份的加权平均融资成本为7.58%，在行业融资面趋紧的大环境下，金科股份的资产负债率和净负债率分别达到了83.86%、147.47%的高水平，融资无明显优势。各项偿债指标也差强人意，账面资金尽管足够覆盖短期债务，但并不充足，且公司现金流不稳定，今年前三季度净流出54.57亿元，大幅超过公司的净利润水平。

土地储备并不十分充足，截止上半年，克而瑞数据显示，金科股份的土储货值为3805.1亿元，货值总量仅为上半年销售额的4.67倍，考虑到销售额的同比增长，金科股份当前的土地储备金钩覆盖未来两年左右的销售，而加大土地储备由于销售回款、现金流以及杠杆率有着紧密的关系，进而影响着公司的主体信用。

关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以金科股份、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑：公司观察