423亩！年末最大的“供地彩蛋”为何出自都江堰？

　　每逢年末，土地市场总会掀起大的浪潮。根据成都市公共资源交易服务中心发布的公告，大成都范围内接下来还有963.09亩土地待拍（统计截至11月27日），抢地大战在所难免。

　　供地大户当属都江堰。12月，都江堰已经明确将有7宗土地拍卖，面积合计约422.76亩，起始楼面地价区间为4725—5750元/㎡。锐理君查询发现，5750元/㎡是都江堰的最高起始楼面地价，也是远郊区域土地拍卖起拍价的新天花板。

　　△12月9日、12月10日都江堰拍卖地块

　　集中出货的都江堰成了行业热议的焦点。锐理君梳理发现，除了这423亩地外，都江堰这座城市埋下的“彩蛋”还真有点多：流入型人口、高房地产价差、产业+TOD都是亮点。

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　　90%的地产人不知道

　　都江堰拿了两个NO.1

　　了解成都房地产市场的人应该清楚，近几年都江堰区域的开发走势很猛，已经有20多家品牌房企布局于此，但更多人或许不知道，这很大程度源于有两个“NO.1级”的指标在支撑。

　　7.5万人 流入量NO.1

　　恒大首席经济学家任泽平有个知名的“三段论”：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。决定一座城市未来是否有持续的生命力和抗压力，关键还是在人口。

　　锐理君整理发现，2018年成都远郊各区（市）县中，人口属于流入型城市的有四个，而都江堰（人口流入7.5万）排在最前列。通过下表我们可以看到，2018年都江堰常住人口年均增长率为0.8%，常住人口为69.69万人，常住人口与户籍人口差为7.5万人。

　　2018年以来，都江堰市场无论土地拍卖还是项目销售都出现了很多爆点，“流入型人口”的支撑力应该功不可没。

　　5392元/㎡ 房地价差NO.1

　　锐理君调取了都江堰近四年的土拍数据发现：2016年，都江堰的最高起始楼面地价为914元/㎡，2018年攀升至5209元/㎡，如今这一数值来到了5750元/㎡，也直接占位了远郊最高起始楼面地价。

　　△都江堰最高起始楼面地价走势（元/㎡）  统计时间截至11月27日已公告地块

　　从土地供销来看，近3年来，都江堰在远郊各区（市）县中同样排位最高，而且常规用地呈正增长态势：2017年1月至2019年10月，供应土地高达4468.72亩。大量土地出货也吸引了众多品牌房企抢地。据不完全统计，包括融创、恒大、弘阳、绿地、明宇、龙湖、人居、云南城投(600239,股吧)、湖北福星、中信、正荣等在内的20余家品牌房企已经占位都江堰。

　　另一个更关键的指标是，2018年都江堰的房地价差高达5392元/㎡，这在远郊各区（市）县中属于NO.1，也意味着房地产开发的利润空间很可观。

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　　住宅短期存量探底

　　中远期需加大供应

　　锐理数据显示，2016年-2017年市场利好环境下，都江堰一直保持供不应求的趋势，2017年的供销比仅0.3。2018年，区域的供应量大幅度增长，商品住宅成交均价也来到8452元/㎡，稳定向上是主基调。

　　△（2016.01-2019.10  都江堰住宅供销价走势图）

　　销量攀高，存量压力自然而然减小。2016年-2017年，都江堰的商品住宅存量一路走低，2019年依然保持着下降的趋势。

　　原因来自不少项目的“逆势热销”。这从几个案例中可以找到佐证：

　　>>开盘80%去化率。10月26日，中建人居·山水颐墅项目营销中心亮相，此后仅8天就取得了首批次预售许可证，推出344套房源（均价约9300元/㎡的洋房和总价约350-450万元/套的城心观山院），吸引了548组客户登记报名，高单价高总价的改善型产品，开盘当天去化率高达80%。

　　>>中签率低至3.41%。从2018年开始，南峰·水岸华府开盘就三推三售罄，每次开盘都能吸引千余人报名参与摇号。2019年8月，该项目推出的298套房源吸引了2987人报名摇号，最低中签率低至3.41%。

　　>>成交面积+套数夺魁。从备案口径来看，8月份大成都范围内成交面积和套数最多的项目均来自于都江堰的融创文旅城。该项目建筑面积78.5万平方米，总投资550亿元，有消息称，融创水雪世界、成都融创乐园将于2020年5月30日正式开业，建成后预计客流量为220万人次和600万人次左右。

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　　△2019年8月大成都住宅项目备案面积与套数排行榜

　　值得注意的是，都江堰的短期存量仅32万㎡，按照2019年的月均去化速度，仅3个月就能实现去化。中长期去化压力处于中游位置，如果保持前期的热销势头，都江堰的整体压力还是可控。

　　△远郊各区（市）县短、中、长期存量对比（PS：短期存量指预售存量，中期存量指预售存量+未拿预售存量，长期存量指土地未开发存量+未拿预售存量+预售存量）

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　　产业+TOD双核驱动

　　拿地看准“窗口期”

　　据悉，都江堰作为重点发展“国际旅游名城”和“全域旅游”的生态城市，提出助力农商文体旅产业再升级，加快美丽宜居公园城市和国际化生态旅游名城的建设步伐。在产业和交通方面的亮点尤其突出。

　　产业集中爆发 地产开发有催化剂

　　2019年是都江堰产业项目爆棚的一年。目前，都江堰已经启动了四大产业功能区的建设，分别为天府源园区、大青城休闲旅游产业园区、滨江新区文化娱乐集聚区和经开区，涵盖康养旅游、休闲度假、田园体验、文化创意、旅游装备等多方面。

　　2019年1月

　　都江堰市首批12个重点项目完成集中签约，该批项目涉及旅游度假、康体养生、文化创意、体育赛事等产业领域，总投资额达173.1亿元。

　　5月

　　都江堰举行2019年第二季度产业化项目集中签约仪式，成功签约项目10个，总投资约200亿元。

　　7月

　　都江堰2019年第三季度重大项目集中开工仪式举行。青城·溪村、中航·外滩国际综合社区（一期）、蓝城文创小镇及田园综合体（一期）等总投资达150亿元的20个重大项目完成签约。

　　10月

　　都江堰市重大产业文化项目集中签约活动继续吸金505亿元，将15个优质产业项目收入囊中。

　　在众多的产业名片里，旅游、康养、文化是重要的三张名片。日前，成都提出要加快“农商文旅体”融合发展，大力发展“周末经济”、深度体验游等新消费新业态，都江堰的文旅产业经济正迎来新风口，也势必会成为未来房地产市场发展最好的催化剂。

　　△都江堰将打造为国际生态旅游名城

　　TOD加码 旅+居形成新闭环

　　今年5月，都江堰与四川省轨道交通投资有限责任公司签订了《都江堰至四姑娘山山地轨道交通扶贫项目都江堰段投资建设及配套综合开发招商合作协议》，给整个区域的房地产市场开发输入了新的血液：

　　》》都江堰TOD实锤，联动区域内外。根据规划，都江堰TOD将于今年年底前开建，拟打造为有铁路、轨道、客运和公交等多种换乘方式的综合交通枢纽，同时也将集酒店、办公、居住、购物、娱乐、医疗等多种业态为一体，并能联动周边可开发土地进行统一规划。在TOD模式助推下，一个“快速联动内外，助力区域发展精明增长”的新开发态势已经出现。

　　》》打通与四姑娘山的旅游通道，形成旅游产业生态圈。该条旅游环线建成后，游客可从都江堰出发，一路饱览青城山——都江堰、四川大熊猫栖息地、四姑娘山这三大世界遗产以及众多风景名胜区，这种跨区域的产业生态圈，能够促进都江堰旅游产业形成集聚效应。

　　△都江堰正在加快构建“三高五快五轨一机场三枢纽”的立体交通网络

　　要知道，作为旅游重镇的都江堰，此前大量的购买力正是来自旅游群体。如今都江堰在不断扩大内生动力的同时，将旅和居形成有效联动，由此带来源源不断的人口，或将是这座城市下阶段最重要的发展支撑。

　　此次423亩新供应土地，显然打开了都江堰房地产市场的新“窗口”。对正在成都各区（市）县苦苦寻觅土地的房企而言，都江堰应该是“择优进入”之选。

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