简述昌平新城“南邵”和双轨交汇“朱辛庄”

昌平新城南邵

昌平新城区域沙盘图

昌平新城在南邵镇，这是一个打造宜居理念的新城，三面环山，一面向水。昌平新城占地11.47平方公里，其实面积不大，比规划中10平方公里的未来科学城并没有大多少。

昌平县城和昌平新城

昌平新城和县城的分界滨河森林公园（白浮泉公园）

北观蟒山国家森林公园（拍摄当天小雨）

南邵的客户群体也是互联网为主，客群主要来源为上地、中关村、西二旗等互联网企业集中区域；昌平城区也有部分产业位于中关村昌平园，有少量本地就业。和海淀高昂的房价相比，住在昌平是性价比比较高的一种方式。

昌平新城交通

地铁昌平线贯穿昌平县城，昌平新城，沙河，TBD，西二旗，交通便捷性不错。

通过下图，我们可以看到中关村，马连洼，西北旺，稻田，上地，西二旗，生命科学园，巩华城，朱辛庄的互联网企业聚居区域。

海淀昌平等码农聚居地的地铁站点

公路交通来看：

1、南环路连接京新高速、京臧高速，是昌平进城的主干道；

南邵进京的两条主干道，京藏高速和京新高速

图示为标志性的南环大桥（一桥跨昌平）

2、南丰路可以连通到五环路林萃桥；南丰路目前是六车道和四车道，作为城市快速路，通行还算便捷。地铁昌平线就是沿着南丰路铺设。

图示为：沿着南丰路铺设的昌平地铁线路

3、小路南百路穿过目前的一片南邵农村房，也可以快速上六环沙河高教园收费站出入口；

从北六环到昌平的必经之路，高教园区收费站

通往新城的南（南邵）百（百善）路

招商都会中心

目前昌平新城在售项目只有两个，都是纯商品房项目，一个是泰禾昌平拾景园，一个是招商都会中心。今天主要介绍招商都会中心。

招商都会中心是过了南环大桥后的进入昌平新城的第一个纯商品房项目；

开发背景：

招商蛇口为总部位于深圳的央企，开发的北京项目有臻园，中国玺等项目；

项目构成：

招商都会中心包含开发商自持的商业、开发商配建公租房（底层裙楼为底商），还有住宅，住宅分为南区和北区。目前在售为北区，南区还没开始售卖。

图示为招商都会中心的项目效果示意图

因为项目地铁口在南侧偏东，所以南区距离地铁口更近；从自驾出行，北区上高速会更便捷，出行南北区算各有优势；

项目体量：

项目有住宅1298户，建筑面积34万平方米，占地17万平方米，综合容积率2.0，住宅部分容积率1.5。

商业1为1层，公租房为13层，住宅为5层、6层和11层（只有把边两栋是11层，中间为低层）。

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主力户型优缺

主力户型88平米3居1卫评测：

马老师发现的最大亮点是卫生间做到马桶、浴室、手盆盆三分离，这样1个卫生间做出了2个卫生间的效果；

同时，马老师发现的缺点：

1、客厅尺寸较小，只能放下两座沙发；

2、阳台位置设置了上下水，方便洗衣服和晾晒衣服，但是南侧中间的空调机位也在客厅形成一个突出的墙角，影响了把阳台和客厅拓展到一起的可能性；

如上图户型图所示。

主力户型145平米4居室户型评测：

先说亮点：

1、南侧13200mn的面宽，客厅、两卧加一书房都朝南；

2、北侧厨房家政间既适合做洗衣间又可以厨房拓展区域的储物间；北向开窗，明亮通风良好；

马老师认为这个户型从均好性来看好过88平米3居室，在保留拓展空间的情况下，让主功能区有较大向阳空间；

当然也有一点缺点：

次卧的西北角被电梯影响突出一个角只能做拐角衣柜是减分项；南侧空间没有阳台，均为赠送飘窗，窗台高度500mm.

交房层高：

两个户型88平米层高为3000mm和145平米户型为3150mm。普及一点：层高为净高加上下两个楼板一半的厚度；

交房标准：

部分楼栋为赠送精装交付，部分楼栋为毛坯交付；交房时间为20年年底，为二次交付，毛坯交付后装修进场装修；如果买家不愿意要赠送的精装，也并不会减低售价；

售卖策略：

售卖均价47800元，为一口价售卖策略；没有采用根据付款周期定折扣的方式；总价为88平米420左右，145平米660万左右；

物料准备：

样板间两个户型都有，也有项目宣传片可以供买家参观；

物业公司：

物业为招商物业，物业费3.98元/平米/月

亮点配套：

南侧有泰康燕园之家，为泰康自持高端养老社区；

东南侧泰禾和路劲开发的15万平米商业；

距离东南侧最近的地铁口南邵A口约10东钟路程；

新城北区有预留的政府用地；

区域内12年一贯制清华附中；

换乘站朱辛庄

双轨交汇的朱辛庄地铁站实景图

朱辛庄的地理位置图

朱辛庄的位置为北为定泗路，南为北京路，双轨交汇处的交通换乘站位置。

目前是昌平线和地铁8号线的换乘站，8号线大家知道是一个贯穿北京城的主干线路，南侧通达到瀛海地铁站。

未来地铁19号线开通后，将升级为三轨交汇处。

这个图的比例相对准确，可以看出，朱辛庄地铁站是位于TBD北京科技商务区。

周边环绕中关村商圈，上地商圈，永旺商圈，沙河高教园区，昌平新城，回龙观商圈，乃至未来科学城商圈；

踩盘项目：TBD万科天地

马老师总结了一下朱辛庄及辐射区域的现状和未来：

1、地铁8号线和地铁昌平线的日均吞吐量达到14万人次；

2、北清路将改造为高架桥的双向12车道快速路；

3、定泗路将拓宽到6车道；

目前现状的定泗路急需改造，两侧环境脏乱落后

4、小米在南侧持有13.7万平方米的地块，包括小米自用办公楼和两块住宅用地，就是目前在备受关注的万橡悦府和万橡华府；

5、教育巨头好未来（学而思）拿了项目北侧8万平米地块，用于做自持商业；

6、TBD万科天地项目也有4万平米的万科自持商业；

7、周边有7大产业园，有百度，腾讯，小米等1600多家高科技企业，和28家高校遍布周边；

8、北京正在打造以中关村科学城，未来科学城，怀柔科学城“三大科学城”为支撑的科技创新中心；（北京城市总规）

9、未来科学城引进央企研发机构和海外人才，是中关村科学城和怀柔科学城的连接点，三城一区未来成为一个走廊，关键看未来科学城；

10、从未来科技城到未来科学城的变化，是从央企研发基地到全国科创主平台的变化；

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