原创： 汪公子 认真买房工会

孙河最后一块宅地出让的过程，一点儿也不“孙河”。

这一次土拍只有恒基＋天恒和昆泰报名。最后恒基＋天恒以24.25亿元的价格历经4轮拿下这块不限价地块。

作为北京未来顶豪别墅扎堆的片区，孙河这个含着“金钥匙”出生的板块，每一次土地出让都会上演帝都房企大规模举牌竞拍大战。

上一次5月28日的孙河土拍，孙河村2902-31地块吸引了恒基、平安、中海、招商+首创、龙湖、保利等多家房企及联合体。经过24轮激烈竞争，恒基花费30.2亿元拿下地块，溢价率23.3%。

究竟是之前开发商们飘了？还是孙河不行了？

01

优质板块的渣渣地块

这次地块遇冷，第一个原因出在地块上。

这地块虽说不限价，没有7090政策，但并不是一个纯粹的住宅地块，还有一部分商业用地和办公用地。

地块总用地规模31917平方米，地上建筑规模是47876平方米。从挂牌文件中披露的信息来看，建筑面积大概有33513.2平方米属于住宅面积，其他的则是商业、办公用面积。

这么一看，这块地做不了多少住宅，顶天300套房。

02

地块做不了豪宅，也没啥性价比

上次土拍恒基兆业花30.2亿拿下的地块楼面价达到6.9万/平米。这块地把商业、办公价值折算成住宅一半来计算，楼面价达到了5.95万/平方米。

乍一看这个地块的楼面价还挺便宜，实际上这个价格并不占优势。

恒基兆业拿下的地块容积率只有1.1，未来产品估计是独栋＋叠拼。

这块地容积率是1.5，加上限高24米、¼的面积被商业和办公占了，住宅产品做成洋房/叠拼的可能性居多。

独栋别墅在单价和总价上，总是比洋房/叠拼要来得高嘛。洋房/叠拼楼面价5.95万，放在北京市场上，竞争力真不强。

地块楼面价已经5.95万了，估计产品未来的价格得到8万以上。洋房产品对比周边项目7万不到的价格，丁点儿优势都没。

就算是叠拼项目，8万起步价也太高了，隔壁项目限竞房别墅也就不到7万的均价啊！

产品没法做出更高的价格，洋房也不具备性价比。房企们也不傻，算不过来账自然不拿地了。

要想在孙河买到性价比，建议各位别等了。现在的限竞房项目，要买赶紧买！

完

认真买房工会是一个集合买房知识+买房资讯+特价房源+贷款问答的买房大百科全书，欢迎申请加入【认真买房工会群】，这里有免费买房咨询和独家内部爆料，徐老师等你来“撩”房。