刘释骏：中国人在美国购房，赠与税与遗产税免税额度仅有六万？

近年来，越来越多的中国人到美国购买房产。美国房产确实有永久产权、市场稳定、保值增值等诸多优势，而且近年来价格也一直在平稳上升。但是，美国各种繁杂的税务是一项令人很头痛的事情，外籍投资者在美投资房产，一定要注意税务成本。在签订购房合同之前，通过采取合适的税务规划，可合法减少自己需要承担的税务。

非美国税务居民的美国纳税义务

非美国税务居民在美国买房，需要交纳以下税务：日常持有物业每年要缴纳物业税、用于出租的物业收取租金会产生个人所得税、房产增值转卖盈利需收取资本利得税，还有对美国的资产缴纳的遗产税。

美国房产出租需交纳的税费

当外籍投资者在美国购买房产并用于出租时，对于收到的租金，可以按照两种不同的方式交税：

1、出租毛收入的30%，作为固定税率纳税；

2、按照出租净收入，根据个人累进税率纳税。

前一种方式不得扣减任何费用，而后一种方式能减除相关费用。

外籍投资者按照累进税率纳税，则与房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。在这种情况下，外籍投资者需要每年向美国政府申报所得税。

举个例子，陈先生在美国有一套50万美金的房产，一年下来，其出租收入大约是3万美金，扣除物业费、房地产税、基本维修、水电费、及折旧费用共计2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10%及12%两段等级税率，按照2018年单身税率计算，需要缴纳1013美元的联邦个人所得税。

倘若出现房子未能顺利出租，或者出租亏损的情况下，也要正常报所得税。

假若该房子租金收入为3万美元，但是物业费、房产费、维修费、水电费、管理费等等这些支出为4万美元，结果出租房的净亏损有1万美元。如果房东不及时上报所得税，美国税局就会以该房子租金收入2万美元计算房东的个人所得税。

美国房产出售需要交纳的费用

根据美国法律规定，外籍投资者在美国投资房地产并出售时，所产生的收益被视为美国来源收入，通常需要向美国缴纳资本利得税。

若持有房产一年以上，个人投资者需缴纳的资本利得税率为15%–20%，而若是公司（Corporation)持有，则税率为35%。

当他们出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税，以避免他们逃税，预扣税不仅适用于房地产销售，而且还适用于房地产交换、清算以及赠予。

这种资本利得税存在着很多减免的条款，如果利用得好，也可以节省下不少税费。例如，保留装修凭据，房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，也就是减少了卖房利润，进而达到省税目的。所以建议投资者购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。

关于遗产税和赠与税

外籍投资者在美国投资房地产时，还应该关注遗产税和赠与税。如果房子转赠他人则需要交纳赠予税，如果房产持有人不幸身故，该房产的继承人将会被美国IRS征收遗产税，房产所在州也会征收州遗产税。

2019年，美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额11,180,000美金，在此范围内的遗产无需缴纳遗产税，对于外籍人士来说，赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金，超过的部分需要缴纳遗产税。遗产税和赠与税两者看似无异，但其实在子女卖房时就有很大差异了：

赠与税是房产持有人生前赠送，由赠送者支付赠与税。

遗产税是房产持有人身后继承，由继承者支付遗产税。

美国税法规定：

生前赠与：子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设25万)，因此未来子女要卖房时，将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是25万)，而非房子目前市值。因此，若房子以45万卖出，则资本利得税会以45-25=20万去计算缴纳。

继承遗产：子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设30万)，因此未来子女要卖房时，将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是3万)。因此，若房子以45万卖出，则资本利得税会以45-30=15万去计算缴纳。

由此可知，以遗产方式将房产传给子女，对日后子女卖房时的税务较有利。

没有报税会产生什么后果

美国国税局规定，如果没有按时申报税款，那么会收到罚款通知，但是美国政府不会立刻开始收回房产，而是会给房主几个月甚至几年的时间去交付税费。

当过了宽限期之后，有两种情况会发生：

拍卖房地产欠税: 美国政府会把房主所欠下的地税公开拿出来拍卖，竞价高者得此欠税。买家会成为房主的债主，由买家负责代替房主还清所有得欠款和利息。如果房主不能满足债主的追款要求，那么债主可以根据法律，将房主得房子公开拍卖。

直接拍卖房产: 美国政府会直接拍卖此套房产，竞价高者得房产。买家不仅会买走这套房产，同时也会承担起所欠债务。

无论是哪一种方式，即使拍卖完成了，美国政府依然会给房主一个时间期限来支付所有债务和费用，赎回自己的房产。

因此，及时报税和缴税非常重要。 对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和其它投资的人士来说，正常申报美国税务是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。

最后我们要清楚，做好税务规划是为了资产更好的翻倍。总而言之，投资美国房产需要了解的规则很多，对于这些问题，很多人想要一时半会摸清理透比较困难，建议有不明白的地方可以咨询专业税务规划以及会计师，可以为大家解答很多税务方面的困惑，让您的美国房产投资之路更加顺畅！

文章为刘释骏团队原创，如转载，请注明出处及作者！