「楼盘测评」孙河“上新了”

房小评 中国房评报道 今天

北京是一个四季皆如画的城市，春天桃红柳绿，夏季繁花盛开，秋日丹桂飘香，冬日白雪皑皑。

与西安、南京、洛阳等古都相比，北京留存的宫廷建筑和园林规模最大，建制最为完整。无论是颐和园、圆明园，还是景山、北海，这些园林收藏着四季不同的景色。

如今，可以一园纳尽四季美景的不限于宫廷园林。建筑与科技的创新，让别墅这一源自西方的建筑，融入了中国四合院自成天地的居住观念，延展空间功能的同时，越发有了东方神韵。

在北京“壹号别墅区”孙河，便有一座能容纳四季景色的国派合院——首创远洋•禧瑞春秋。

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比拼创意

“壹号别墅区”孙河从2012年首个住宅用地成交至今已有7年。期间，龙湖、泰禾、中粮、首开、懋源、旭辉、远洋、首创、恒基等实力开发商纷纷落子孙河。

而9月11日，孙河即将迎来现规划中最后一块纯住宅用地，2902-88地块的出让。此后，孙河再无纯住宅用地，整个朝阳区也很难再找到如此集中的别墅住区。

7年12块土地供应让孙河成为别墅创新的沃土。90平米的入门级叠拼、L型大面宽采光的合院、能容纳“海缸”的类独栋产品……虽然孙河新住宅用地没有了，但产品的创新仍在继续。

对于开发商来说，在不缺产品创意的孙河，作出“叫好又叫座”的别墅，极见功底。

拥有1.1容积率的首创远洋•禧瑞春秋做为区域为数不多低容积率地块，自拿地就颇受市场关注。而首创与远洋在高端住宅项目的造诣，也让购房人对禧瑞春秋的产品有了更多期待。

8月17日，禧瑞春秋国派合院样板开放，以承袭千年东方建筑精粹设计和当代技艺演绎传统的建筑理念，带来全新中式文化大宅。

就如著名学者、作家周国平所言，“人生最好的境界，是丰富的安静”。禧瑞春秋以千年合院建筑文脉为内蕴，以传统城市坊巷为根本，在“丰富”与“安静”间，完美平衡。

禧瑞春秋园区以中式传统水墨山水为意境，将文化渊源作为建造标准。配合社区纵横南北的景观水系，采用现代艺术设计的营造手法，借古代文人八雅“琴棋书画诗酒花茶”，巧妙营造出了雅致诗意的生活场域。

示范区内，高高的围墙筑起了婉转幽延的院落深园。徽派风格的建筑装饰与竹、松构成水墨画般的中式归家坊巷步道，拐角处的拱门与交错的巷道屏风，将每一处精致景观有序呈现。穿过交错的屏风，合院的门庭便悠然而至。

禧瑞春秋“一池三园、五道九坊”的精致园林，出自中国高端住宅社区园林经验丰富的山水比德设计院副院长利征先生之手。而出自建筑设计大师邱德光之手的禧瑞春秋合院样板间，更将精致化为神奇。

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空间“四季”

为了保留更好的院落空间感，禧瑞春秋合院样板间并没采用L型设计。首层步入式庭院，有着约15米的面宽，宽阔的空间感带来更为大气的院落营造。

绿竹环绕的庭院中假山、鱼池与休息区的盆景相互妆点，有着春天的生机与芬芳。洋伞、吊椅营造出下午茶的惬意时光，这里会成为女主人最爱光顾的地方。

步入室内，12米的南向面宽和巨大的落地窗将院内景色尽收眼底。在宽大的客厅北侧，还配有一个10平米左右的开放式小厅。无论招待的人数多与少，总有匹及适宜的空间来呼应。

二层是房屋主人与孩子们的居住空间。全明的卧室设计，让每个房间都有光的温度。二层露台拥有开阔的视野，俯瞰首层庭院与下沉花园，繁花与肆意的阳光让这里有着夏日的热情。

地下一层，下沉花园方正开阔，中央区域的功能不止聚餐，还是一个极好的party场地。下沉花园中绿植装饰多为常青乔木，在北京的秋冬仍能让院中留下一片绿色。若业主有意，可在这里种上代表和谐安宁的海棠或石榴，待到秋日，便有硕果满树。

下沉花园之中，巨大的三角形采光窗然如一个水晶体，将东南两个方向的光线，通过折射送入地下二层、三层。为配合这个特殊的采光系统，地下空间采用连续两层挑空的设计，带来远超垂直采光井的光照效果，这在孙河尚属首次。

光穿过地下二层的茶室和第二客厅，射入地下三层宽敞的空间。地下三层有着近乎7米的空间，样板间在这里营造出冬季的欢乐。孩子们可以滑着楼梯来到这片雪松、雪撬妆点的北国风光。在炎热的夏日，能看到冬日雪景，心中的焦躁也会随之飘散。

站在地下三层，可以完整看到这个三角形的采光系统，就如贝律铭设计卢浮宫博物馆时的玻璃金字塔，光线经折射照入地下空间，缔造交错时空的光影。

在卢浮宫金字塔落成30年后，禧瑞春秋合院完美再现了贝律铭的建筑艺术理念，让光穿越空间，穿越季节，体现当代设计与传统合院设计完美结合。

一墅藏四季，禧瑞春秋合院呈现给业主的不光是四季的美景，更是欣赏美景的心境，和与美景相配的惬意居住。

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迎合需求

通过对3000万元以上置业客群的深度分析，禧瑞春秋合院目标客群定位3-5口人自住改善家庭。以家庭人口为基数，以立体化的空间布局，为带来全明居住空间和多个家庭交互空间，实现不同年龄层人口对房屋功能的需求，破解改善置业痛点。

禧瑞春秋合院签约客户呈现出典型的全城分布。北部除望京、奥北、北苑板块外，学清路、中关村甚至绿城御园均有客群签约。东四、北池子、德胜门等中心城区也存在一定客户分布。西南部和南部地区客户集中在大成路、方庄等靠近城区的区域，东南部最远的客户来自亦庄。

由此来看，3000万元以上的购房置业，与原居住地的距离已不是最大阻碍。置业客群更看重项目区位与产品价值。

正如前文所说，孙河提供了距离北京城区最近的别墅住区，成片成区的别墅居住价值远高于孤立在普通住区的别墅项目，这点在传统中央别墅区早已印证。那么除去区位和配套优势，引发购买的核心便是项目的产品力。

禧瑞春秋合院南向面宽12米，功能分区清晰。南侧花园入户，先入院后入户，符合中式礼序。首层功能只保留客厅、老人房，两者之间有过道相隔，电梯与楼梯藏于北侧，入户门也偏于西侧设置，让客厅最大程度方正呈现，带来堪比独栋别墅的客厅空间感。

二层南向三面宽卧室布局，主卧套房南北通透，两间次卧满足二孩家庭儿童分房居住所需。南向露台扩展了儿童活动的空间，也让孩子有了属于他们的交互空间。

大面积的下沉花园，使得南向阳光可以直射餐厅，带来与首层同样的通透。厨房、室内中餐厅，室外西餐厅在同一轴线上，方便交流。举办party时，室内室外可以布置不同风格的场景。

位于地下二层的第二客厅喝茶室，可让宾客从地下车库经地下三层直接到达，有着不打扰家人便能接待朋友的便利。

地下三层作为最大的家庭活动空间，可以装下任何关于运动的丰富想象。挑空7米的层高甚至可以将这里变成篮球场或是壁球场。亦或者像样板间一样，打造出只属于自己的一方美景。

正是因为承载了对生活的美好想象，禧瑞春秋合院样板间以双首层、双挑空、双庭院、超大面宽的产品创意为真正寻求改善的家庭带来了私密性更好的围合院落，能容纳四季景色的空间，和让每一位家人亲近光的居住。

随着，孙河新地块楼面价上涨到6.9万元／平米，未来再入市项目单价将会在8万元／平米以上。当“面粉贵于面包”的时代再临孙河，拥有6.89万元／平米均价的禧瑞春秋合院，自然成为3000万元置业客群的焦点。