前几天，亦庄河西区中国铁建·国际公馆户型图出来了，主力户型还是89平米三居。不过让帮主比较关注的是其80平米两居，户型虽然一般，但是从项目销售的反馈来看，该面积段极有可能做成普宅产品，首套首付35%，二套首付60%。

如果该项目80平米产品真的做成普宅，那只能说开发商为了去化确实下了血本。按照北京五环至六环之间的普宅总价标准，一个80平米产品总价要在374万以内才能成为普宅，平均到单价就是4.7万左右，而该项目原来的限定均价为52695元/平米，相当于在限价基础上每平米直降5000多元。

另外，值得一提的是，一旦国际公馆80平米做成普宅，那么它就算是五环第一个真正意义上“用心”去做普宅的项目了。

Part1

该项目之前，北京限竞房不是没有普宅产品，但这些产品要么远，要么面积小。

面积较大的普宅产品基本都在六环外。帮主盘了下目前已经有动静的限竞房项目，发现80平米及以上户型为普宅产品的项目有8个，无一例外全在六环外。当然可能会有遗漏，欢迎随时补充。

六环内的普宅产品基本都是75平米以下小户型，而且数量很少。

当然，也有特例。比如位于丰台小瓦窑的橡树澜湾，其83平米和88平米的户型，部分能够达普宅标准，但是数量非常少，只有十几套。

而帮主之所以说中国铁建·国际公馆是第一个用心做普宅的项目，原因在于：

首先，普宅的面积很大。80平米两居，从上面也可以看出，这在之前非常少见。

其次，该项目80平米产品并非个别现象，而是中国铁建·国际公馆的主力户型之一。根据该项目的产品规划，其80平米两居共计330套，占总房源数的29%。

当然，也有不足的地方，那就是大部分80平米左右两居都是东西朝向，并且户型一般。

Part2

不景气的市场在倒逼开发商拼价格、拼产品、拼户型之后，已经开始到了拼门槛的阶段。通过普宅尽可能降低首付门槛，从而获取更多客群，最终完成去化回款任务，说到底和降价去化的本质是一样的。

而中国铁建·国际公馆之所以下血本做普宅，原因也很好理解。该项目所在的亦庄河西区域，目前已经有6个限竞房项目比邻而居，方寸之地限竞房累计供应量达到6000套。如果再加上周围的二手房，那么区域可选择性更大更多。

在区域一样，产品同质化严重的情况下，想要杀出重围实现去化，最有效也最便捷的方法就是在“价格”上做文章，而中国铁建·国际公馆显然深谙此道。

有该项目开头，帮主相信在去化难度日益扩大的当下市场，“普宅”极有可能成为继产品、户型之后，开发商肉搏的另一个手段，而类似国际公馆这样的普宅产品可能会越来越多。

面对这些，对于继续上车的刚需购房者而言，无论开发商做普宅的初衷是什么，这种地段ok、面积适中的低门槛普宅产品都不失为一种好的选择。

Part3

文章最后，普及个知识点。

目前北京实行的普宅以及非普认定标准还是2014年的版本，以环线为标准，均价或者总价有一个满足以下条件，就是普宅产品，首套首付35%，二套首付60%；如果两个都不满足那就是非普，首套首付40%，二套首付80%。

根据链家网的数据，7月北京二手房均价已经达到了61526元/平米，而五环内普宅的认定标准还停留在5年前的4万左右，和当下市场的实际情况背离，即便是刚需中的刚需，也极少有能享受普宅待遇的。

如果普宅非普的认定标准再不调整，那么除了沦为开发商的“噱头”以及去化的工具，帮主想不出还有什么意义。