北京物业市场展望：机会与挑战并存

总结及建议

未来大量新增供应及第三产业增速放缓致使北京甲级写字楼市场承压；零售及物流市场则保持稳定。

>我们预计传统金融及科技行业租户仍将为北京甲级写字楼市场主要需求推动力。

>为避免购物中心同质化，我们建议业主引入能够带来独特体验的高质量租户，如旗舰店及品牌北京首店等。

>可在当地注册并纳税的潜在物流租户应在此时进入市场，目前北京市场十分青睐该类租户。

>位于核心区域并拥有稳定收益的物业或增值型物业将继续受到投资者关注。

2019年末预测

写字楼

>我们预计将有84万平方米的新增供应于2019年下半年进入甲级写字楼市场，整体空置率或将被推升至15.1%，为近十年最高水平。受此影响，平均租金预计也将小幅下降。我们预计以上三种因素将共同导致市场以租户为主导。

零售

> 鉴于下半年两座新增供应位于新兴区域，我们预计租金或半年环比微降0.9%至人民币820元（119.4美元）每月每平方米。成熟开发商运营的新增供应或使整体空置率维持在较低水平。

物流

>鉴于我们预计未来六个月针对租户类型及纳税额度的限制或并不会有所放松，因此预测2019年下半年现有项目或将释放更多仓储面积。此外，我们认为租金将继续保持同比增长。

投资

>由于可交易资产有限，2019年下半年北京投资市场或仍将由机会型交易主导。我们预计办公楼及零售业态将为最热门的投资物业类型。

写字楼

2019年下半年：大量新增供应加剧市场竞争

2019年下半年，预计将有约84万平方米（900万平方英尺）的新增供应进入北京甲级写字楼市场。即将到来的供应高峰及经济增速的放缓或将共同导致业主间竞争加剧。有鉴于此，我们预计截至2019年底，整体空置率将同比提升4.5个百分点至15.1%，全市平均租金也将因此同比小幅下降0.1%至人民币398.5元（58.0美元）每月每平方米。在此趋势下，我们建议业主在租赁谈判中保持灵活，提供更具吸引力的租赁条款以期吸引潜在租户。同时，有意升级至更高品质物业项目但租赁预算有限的租户也应把握此次契机，在业主间竞争加剧及租金预计下跌的情况下，以更优惠的成本搬迁至更高品质的项目。

2019年上半年：租户成为市场主导力量

2019年上半年，建筑面积合计21.2万平方米（230万平方英尺）的四个项目进入北京甲级写字楼市场，全市总体量因此推升至830万平方米（8,930万平方英尺）。受未来大量新增供应及第三产业增速放缓的影响，上半年度全市净吸纳量录得96,230平方米（100万平方英尺），同比下降60.6%。有鉴于此，整体空置率提高至11.5%，来自于传统金融及科技行业的租户需求仍保持稳定。 同时，全市平均租金同比降低1.4%至人民币398.8元（58.0美元）每月每平方米。在此情况下，租户在租赁谈判中占据了主导地位，大部分业主开始采取更加灵活的租赁策略，并降低其租金预期。

零售

2019年下半年: 新政策利好王府井及通州

面对激烈的市场竞争，我们建议购物中心业主引入体验导向型的高质量租户，以及重新布置室内表现欠佳的区域，例如设置主题空间或重新排列租户品牌。我们预计2019年下半年有三个新增供应入市，其中两个位于新兴子市场，并可能将整体租金半年环比拉低0.9个百分点至人民币820元（119.4美元）每月每平方米。由成熟开发商运营的新型项目应会将整体空置率维持在低位。值得注意的是，新发布的《北京市商业服务业设施空间布局规划》征求意见稿可能将重塑北京零售市场空间分布格局。根据此规划，王府井和通州将分别成为广域级和区域级商业中心。我们相信此规划将利好这两个区域的零售市场发展。

2019上半年: 新兴区域项目租金增长

受稳固需求支撑，北京零售市场整体表现稳定。个性化潮牌、注重高品质的本土服饰品牌更加受到消费者欢迎。多个品牌在上半年开出了北京首店，如Undefeated，Tom Ford，乐高探索中心及F.A.O Schwarz。2019年上半年有两个新增供应入市。因一个位于CBD的新项目拥有远高于市场平均水平的租金表现，以及部分新兴区域成熟项目运营良好而带来的显著租金收入增长，全市首层平均固定租金半年环比上升2.0%至人民币827.2元（120.4美元）每月每平方米。尽管如此，

物流

2019年下半年：租金仍将保持高位

2019年下半年预计将仅有一座建筑面积约6.8万平方米（73.2万平方英尺）的新项目完工入市。我们预计未来六个月针对租户类别及潜在租户最低纳税额的限制将不会放松。因此2019年下半年市场现有项目或将释放更多面积。鉴于需求依然坚挺，我们预测平均租金仍将保持高位。高力国际建议：

>可在北京注册并纳税的潜在租户应考虑在此时进入市场。拥有空置面积的本地业主愿意提供具有显著竞争力的价格以吸引具有高赋税能力的租户。

2019年上半年：租户调整导致空置率上升

三座合计建筑面积约16.4万平方米（180万平方英尺）的新项目在2019年上半年完工入市。市场总体量上升至230万平方米（2,480万平方英尺）。尽管需求依然强劲，针对潜在租户类别与最低纳税额的严格限制仍在执行。我们注意到小部分仓储面积已被释放，并导致整体空置率上升。净吸纳量共录得约6.2万平方米（67万平方英尺），市场空置率半年环比上升4.4个百分点至5.9%。租金继续保持稳定增长，半年环比上升3.2%至人民币50.2元（7.3美元）每月每平方米。