最近有不少朋友咨询我，自己准备置换，卖掉自己的旧房子，换一个新房子。不知道卖房子应该注意些什么？
很多人认为卖房子很简单，好操作，其实相对于买房来说，卖房的确简便，门槛低，陷阱少，而且卖家本身就有心理优势，所以大家觉得操作起来没有难度，只要认定价钱合适就行啦。
其实不然，卖房也有很多技巧的，没有经验也不学习，没有过来人指导，不仅房子挂很久卖不掉，而且还会被中介和买家牵着鼻子走，即使卖掉了，价钱也不理想，或者房款迟迟无法到账，影响后续自己买房时间。接下来我详细的讲讲卖房前该做那些准备。
第一：了解限购政策
置换是为了改善住房条件或者说增加个人资产，不要因为不懂政策而误了大事，房子是卖掉了，由于限购不能买了，这种玩笑可是开不得的。
所以卖房前，第一个要做的就是了解限购政策。
西安目前的限购政策是：每个家庭限制购买二套住房。
这里举个例子：一对夫妻名下有三套房，现在准备卖掉一套，置换一套大的。这个怎么破？
根据他们的实际情况以及现在西安限购政策，卖掉一套也不能买房，正常的办法是得卖掉两套才有买房资格。或者应用破限购科技术，这个私信可以探讨。所以，如果没有研究透政策而挂牌出售，计划可能就会被打乱。
第二：全面掌握预售小区的房价
可以先在贝壳网上（根据我的实践经验，贝壳网上的房子、价格都比较真实）查看相关区域和小区的价格。
然后实地到小区周边中介门店，询问中介人员并领取房屋出售广告清单参考，要多问几家不同的中介人员，比如，链家、21世纪不动产、德佑、百年行等品牌中介，在询问过3-5个中介人员后，可以说就已经掌握了该小区的房价水平了。
然后加几个不同中介人员的微信，多次沟通熟悉后孰知该小区或者同等小区近三个月的成交价格，以此作为最核心的参考，因为挂牌价基本都是虚高的，只有成交价才是最核心的信息。
掌握了这个，你心里才有底线。如果想尽快出售，那么选择一个比成交价高但是比其他挂牌价低点的价格挂牌，这样你的房子会有较高的性价比。
第三：各项税费也要考虑在内
卖房可能需要缴纳个税、增值税、中介费。买房需要缴纳契税和中介费。每户家庭情况不尽相同。
在西安二手房市场中，卖家通常要求到手价，就是所有需要上家缴纳的税费都要转嫁到下家身上，那么下家就要缴纳上家和自己的所有税费。
那么，这些税费大概是多少呢？
这里我按照最新政策举例说明，比如，你卖掉一套产证“满3满2”(满3意思是购房合同签订日期满3年，满2意思是契税或房产证满2年)唯一的普通住房，这样的房子买方要交的税费是最少的，个税1%、增值税5.3%都被减免，只有中介费3%以内与契税3%以内。
(根据买房人的情况：首套房，建筑面积≦90㎡，收税1%；首套房，建筑面积>90㎡，收税1.5%；二套房，建筑面积≦90㎡，收税1%；二套房，建筑面积>90㎡，收税2%；二套房以上，不论面积大小，收税3%)
唯一住房可以减免个税，房产证满2年可以减免增值税。
第四：停止租约，清理干净
如果你的房子准备出售，租客还在，那就损失点小钱，停止租约。
扔掉房子里所有没用的东西，室内简洁程度可以参考一手房的样板间。
自己或找家政公司把房屋彻底打扫，收拾的干干净净，喷上香水。买一些小饰品、小台灯、小玩偶等等，让房子温馨简洁，充满家的味道。总之中介带客户来看房，也要创造不错的体验。
第五：挂牌要做到全面开花
根据我的经验，首先在58同城上发布你的房屋信息，挂牌前先买一个新的手机卡，作为卖房专用。
一般情况，你挂在网上几分钟后中介电话就不停的打进来，为了卖房你不要嫌烦，对每一个中介认真对待。然后，自己拍好房子靓照，微信发给中介人员，供他们上网挂牌。
这里我举个我真实的例子，去年我的一个房子，卖相不太好，属于老破大，刚开始我给楼下的德佑挂了两个月，看了两三组客户，就没有下文了。迫不得已，我就在58同城上广撒网，各种中介电话，打的烦死你，忍住！可喜的是，几个月后，卖掉我房子的是一个离我房子小区六七公里外的小中介。简单说就是多一个中介给你卖房，对于你来说就多了个销售，又没有让你掏钱，何乐而不为呢！
第六：看房要集中看房
看房切记千万不要中介一打电话就安排看房，今天一个，明天一个，上午一个，下午一个，这样成功概率会很低，而且，如果大家白天都上班那么也不方便安排看房，所以，要充分抓住看房人的心理，务必安排统一时间看房。
这样就可以人为造成你的房子抢手热销的局面，给购房人压力，让他们赶快出手，手慢则无啊。你可以在接到中介电话后，安排到周末的统一时间段。
比如，周六上午10:30统一看房，只要你的房子没有大缺陷，价格不是特离谱，恭喜你，等着签合同，收定金吧。只能说买房如买菜啊，虽然二者没法比较，但是销售的底层逻辑是一样的。
第七：拒绝中介的电话砍价
当你挂牌后，会有很多中介打电话过来。
开始时，基本都是电话询问房子情况以及价格，这时你要如实告知，而且自己房屋是否满三满二，增值税和个税有否都要如实告知。
之后就会有中介试探性的问你，“房价是否有下降空间”或者“我的客户看中你的房子了，就是觉得贵，能便宜多少”。
这类问话一定要坚决回复：“没有空间”或者“看中再面谈”，千万不能在电话里和中介砍价，而且不能让价，因为这种电话都是在试探你的价格底线，根本没有人看中，如果你在电话里回答可以降3万,那么第二天又会有人问你能否再降价，等到真有客户看中后，买家就会在你已经降过价的基础上再次砍价，你将失去谈判筹码和主动权。
换句话说，就是你已经将自己的底价全部提前告诉中介和买家了，当面谈时，你将无路可退。
正确的做法就是，电话里不砍价，看中了再面谈，守住自己的底价，争取自己最大化利益。
第八：价格谈判
当很有诚意的客户看中你的房子时，一定不会打电话来和你谈价格，一定是会相约到中介门店去面谈。
相同的，如何你非常有诚意要尽快出售自己的房子，那么也要面谈，电话是不可能谈成功的。
因为面谈时，双方才会诚意出价，而且非常客气，都会碍于面子，不会计较几万元的浮动。作为卖方，对于价格只需要坚持一个词：“不让价”，即使你心里价位可以最多下浮5万，在整个谈判过程中也要保持一个强势姿态，你可以通过强调自己房子的各种优势来表达不让价态度。
因为，愿意将卖方约出来谈的买方，心里差不多接受了你挂牌的价格，只是希望在下定前的最后时刻，再谈下来一点，给自己争取点小小的利益和心里安慰而已。作为卖方一定要抓住下家这个心态。
简言之，就是你不降价他也要买的。而且中介会察言观色，在卖方不让步的时候，中介一定是帮着卖方谈判，促成这单生意的。
如果实在碍于面子，或者不希望谈崩，可以适当降一点，表达一下诚意。卖家要做的就是坚持到最后，将自己的要求提完之后，让一次价就足够了。
第九：收到全款后，移交房屋。
有些卖房子的朋友，在网签合同后，就把房子移交给买方，这是特别被动的做法。一定要在收到全部房款后再办理房屋移交。
因为提前交房存在很多隐患，比如：买方贷款迟迟批不下来；买方已经入住房子了，恶意拖延时间等等。千万不能换主动为被动。
这些是我多年来实践交易二手房的经验与心得，最近整理了这份主流媒体不关注的卖房实操文章。希望对准备置换买房的朋友，投资房产的朋友，以及卖房救急的朋友有所帮助。
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