文丨子木

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诞生

2016年，限竞房作为政策调控下的新物种，正式登陆北京房地产市场。

由于满足“限房价，竞地价”调控门槛，所以相对于同地段的商品房，限竞房在价格上具有天然优势。

而在政策面，与商品房的差别也只有一条：限竞房，限售五年。

如果再加上期房2年，和1年办理契税和不动产证的时间，想要入市交易的话，限竞房最起码要等到8-9年以上。

所以从这点可以看出，限竞房彻底狙击了短期投机炒房客，给北京楼市带来一次夯实房价的机会，也相当于送给北京刚需和刚改族的一波红利。

大概从2016年10月份开始，北京就停止了普通商品房土地供应。所以，以现有的开发周期计算，2019年实为限竞房的大年。

数据显示，2019年上半年，北京新建住宅市场成交16373套，较去年同期涨幅103%，其中“限竞房”成交9283套，约占新建住宅成交的57%，而截至7月底，限竞房成交量飙升至1.13万套。成为绝对的主流。

按照当下局势，接下来北京限竞房还处于井喷期，预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。

但从另外一面看，目前限竞房的整体去化率其实并不好，仅为30.93%，远低于商品房。

为什么呢？

很简单，限价调控压缩了开发商利润，导致面粉太贵，那么面包的质量肯定会受影响。

所以关注北京楼市的购房者会发现，当下的限竞房呈现两极分化趋势。

早期的限竞房往往在限高允许范围内，在不损害项目容积率的基础上，通过局部建更多更高的楼座，在户型设计、居住舒适度上相对差一些，同质化严重，因此不免陷入销售困境；而另一部分限竞房，因为开发商对品牌力有追求，所以整体品质和普通住宅相差无几，卖的好一些。

当然，对于没有经验的北京购房者来说，买到性价比高的限价房并非易事，这也是经常读者咨询的主要话题。所以今天赶在金九银十来临之前，特出一期北京限竞房的购房攻略给大家。

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格局

首先我们要以宏观角度，了解目前限竞房的供应布局。做到知彼知己。

数据显示，北京当下限竞房已经供应了97宗地，虽然力度空前，声称从二环到六环外，遍布全城，但事实上呈现了明显的「高度集中化」，基本上分布在大兴黄村、南海子公园、亦庄、房山的青龙湖和良乡、顺义新城、朝阳孙河还有昌平的沙河板块。

其中按照大区来讲，大兴的供应最多，其次是房山，和丰台区。而供应的板块主要辐射的商圈是朝阳望京、海淀中关村和西二旗、西城金融街、丰台科技园和南城的众多大型商圈。而对于东面的国贸商圈来讲，实属空缺。

其次是价格。

数据显示，北京最贵的限竞房是东城区的“永定府”（未开盘），限价8.9万/平米；最便宜的是房山区的“万科七橡墅”（已售罄），限均价2.2万/平米。

按照当前限竞房分布情况，北京限价房大都处于5～6环之内，400～600万为主要结构，500万是主力！其中房山的最便宜，均在4万以下，大兴均价为5万/平米左右，最贵的是朝阳孙河板块的别墅，大都在6～8万/平米之间。

按照环线来讲，每隔一环，单价价差大概为1.5～2万元/平米。大家可以根据自己的实际情况做个定位。

接下来，子木帮大家来分析在售/待售的限竞房价值，看哪些盘是值得入手的高性价比核心资产。

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价值分析

根据目前市场数据，北京目前在售/待售的限竞房楼盘大约有60个，其中在售50个，待售10个。在这个标度上，我们以地铁通勤、配套资源、楼盘户型、绿化容积率、物业等核心指标来做综合评级，以5万/平米的均价做分界线，来盘点一下。

首先是5万/平米以上的价值盘，我找了5个具有代表性的楼盘做分析标的。

1.中海望京府

紧邻望京商务区，是当下最火的限竞盘之一。距离地铁15号线马泉营站东南侧600米，出行方便。容积率1.1，带科技全覆盖，旁边有哈罗国际教育学校，红砖美术馆，配套资源均在富人区级别。亮点在于户型，全朝南户型设计，13.7米的超大南向面宽，户型应该是当下京城第一。

（图源：居理新房）

均价68924元/m²，在望京房价如此之高的今天，的确是一股清流，性价比很高。这个从销售数据也能看出来，尤其是合院产品，基本属于开盘秒，据说二期排卡，推售51席通透南向合院，已经被消化。

2.中海丽春湖墅

（图源：贝壳新房）

距离昌平地铁沙河站东南800米，处于轨道交通三纵三横的焦点处，和海淀万柳商圈，朝阳亚奥板块无缝连接。统一花园精装房，容积率1.05，通透户型，小区设计是皇家园林风。北侧为沙河高教园区，是纯粹的别墅圈层及高素质人群的聚集区。其项目亮点在于南侧相邻水域3500多亩的丽春湖，隔湖相望的是一万多亩的滨河森林公园。有点儿北京城畔，依山傍水的意思。是未来高薪人口的优质追逐地。

项目包含联排别墅和小洋房，注意，89平米的三居洋房才485万/套，以这个环境，性价比非常突出，很适合在西二旗工作的高薪人群。缺点是，位置点儿远，配套还在逐步落地，目前还是初级阶段。

3.中国中铁诺德春风和院

项目位于南四环畔，首都商务新区内，邻近丰台科技园，交通好，周边配套纯熟有万达和永旺大型商超，生态环境优越，是城南少有的优质刚需和初步改善产品，定价420-900万之间，非常适合总部基地、丽泽商务区、金融街等核心城区以及西南方向工作的精英客群。

其中亮点在于，离在建的房山线北沿线樊羊路站直线距离750米，非地铁房到地铁房的转化，会带来价值点的爆发。该楼盘目前处于排卡阶段，预计于8月下旬开盘，待售户型包括89平米（建筑面积）的小三居和129平米（建筑面积）的四居。

4.橡树澜湾

橡树澜湾位于卢沟桥乡小瓦窑村，教育医疗配套不错，商业上5公里内有石景山万达，海淀五棵松，享受石景山、海淀、丰台三区域的配套。其优势在于价格，均价5.4万元/平米，486万元能买到两室两厅90平米，在五环内少见。而且距天安门直线距离8公里。卢沟桥乡距离城区、丽泽金融区较近，具有较好的区位优势。

缺点也是有的，附近有工厂和待开发的项目，比较乱，户型一般（但是相对于周边的户型还存在优势）。是非地铁房，出行不方便，但处于京西三纵三横道路交通网上，比较适合驾车出行的客户。

5.城市之光·东望

通州的限竞房项目很少，而万科开发的城市之光东望算是佼佼者了。位置在台湖，旁边是走的是亦庄经济开发区的价值。最近炒的比较火，因为其设计别具一格。高科技全覆盖，什么270度广角边厅，可活动墙体等新鲜元素，我去看了，的确户型无敌，是万科用心做的一款产品。

而且项目主打70-140㎡住宅产品，首付仅需125万起，总价350万/套起，项目位于东五环，紧邻17号线地铁旁500米（在建）。当然抛开项目本身讲，缺点也是很大的，周边配套荒凉，路况较差，完全发展起来起码要7-8年时间，是否能在哦旁边的景山学校上学也是一个问题。现在看来，这个价格的确对刚需很友好。将来在亦庄、通州台湖附近发展的工作人群可以考虑。

对于均价5万以上的房子，推荐的还有中央别墅区的公园十七区，性价比也不错，90平米阳光大三房，总价才485万～490万元。小洋房对望京的工作人群是不错的选择。还有位于丰台周庄子的金融街融府，6.6万/平米的均价，是三环内最便宜的限价房，价格与周边的老旧小区二手房差不多，性价比较高。天恒学院里，核心价值盘，但抢到的概率不大。

接下来我们来看均价小于5万的盘。

均价小于5万的盘，基本位置都在房山和大兴区。其中有价值的新盘并不多。

1.中海云筑

位于庞各庄桥西1500米处，是大兴新国门商务区核心板块，东临京开高速，连接城内和新机场。虽然位置较远，但是配套齐全，环境不错。室内面积规划合理，得房率高。中海的新中式风格很成熟，大堂门上和首层院墙都采用回形纹设计，可见用心。缺点就是离地铁太远了，通勤方面有待加强。

这个盘最主要的价值点在于新机场未来带动的就业人口，会源源不断来此地购房，是价值点的衬托。价格方面，338万可以买到3室2厅的90平米通透户型，很友好。

2.北京华发·中央公园

位于地铁良乡大学城站南约900米，大学城稀缺住宅用地，环境好，一路之隔就是滨河公园，居住环境安静，项目周边配套齐全，有大型商场。

亮点是85平米的3室2厅紧凑实用型产品，户型方正，空间利用率高，是房山区比较难得的地铁沿线刚需小户型。价格不贵，待售价格还没发布，但预计在4.2万元/平米左右。

同样推荐的还有房山热盘中海金樾和著，3.4万/平米的均价；大兴热盘一品嘉园，3.1万/平米，2室88平米户型是亮点；丰台区万科开发的翡翠西湖，配套完善，风格清新儒雅，均价3.8万/平米。

最后，再说几句。

北京买新房，要预估价值点。地铁价值很重要，其次是配套和户型。

有地铁，就有人流，人流决定价值，那么配套就可以慢慢发展起来，房产价值随之而动，当然户型非常影响生活体验，是选房必要参考的条件，当然差的户型也可以通过再改造重新设计成型。

至于配套是否能发展起来，还要根据实际情况判断。例如有些远郊盘没有可发展基因，位置偏远，无地铁利好，也没有产业政策落地，意味着买入会长期套牢。

可以预估的是，年底北京会有一部分郊区盘进行降价打折，但「忽悠盘」居多，大家要小心。因为在北京，能叫得上名号的开发商都会坚定区域价值，不会轻易降价，即使行情再差，也会蛰伏捂盘不售等待时机，等到行情反弹那天，再把利润夺回来。而那些自认为有价值缺陷的，会以打折降价的营销手段咬紧客户，抓紧时间抛盘解套。

接下来，子木还会写一些楼盘测评的调研文章，市面上哪些商品房可买，同区同房价不同盘的价值对比，北京的坑盘有哪些等等。大家多多关注。