“什么时候买房？在哪儿买房？买什么样的房子？”是每个购房者都要面对的“买房三问”。

“在哪儿买房”，不仅是对未来生活场景的选择，更是对不同区域升值潜力的投资押宝。纵观北京热点购房区域，都是买房人“用脚投票”的结果，往往那些发展前景明朗、生活配套完善、规划红利集中的区域，对买房人具有更大吸引力。

北京买房关注指数

根据贝壳找房大数据显示，2019年北京买房人关注的热点区域，以大兴区、丰台区、昌平区、朝阳区、通州区为主，这与同时间段各区域新增住宅供应和成交情况基本吻合。

北京购房者关注指数较高的区域，是近年来北京城市规划的红利区，是交通、学校、商业、医疗等生活配套发展较快、房产价值快速跃升的区域。

北京房价地图

2019年上半年，北京新房住宅（不含回迁房、共有产权房，含普通住宅、别墅）成交均价为54775元/㎡，成交套均价为749万元/套。

从北京房价地图看，朝阳区均价7.29万/㎡，房价仅次于东城、西城房价；海淀区和丰台区的新房均价均在6万/㎡梯队；石景山均价58377万/㎡，是内城六区的房价洼地。

北京“城六区”因为可供开发的土地和住宅供应较少，未来房产价值会越来越稀缺。

2019年上半年北京房价地图

房子的升值潜力，很大程度由区域价值决定。随着北京“去中心化”发展加速，1个北京城市副中心（通州）和5个新城（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山）是未来3-5年最具升值潜力的置业板块。目前看，通州、昌平、大兴均价在4.5万/㎡以上；顺义、门头沟因为洋房别墅产品扎堆，房价在5万/㎡以上；房山区均价3.7万/㎡，是近郊6区的房价洼地。

从成交量看，以丰台、大兴为首的北京南城区域，是北京新房住宅成交的大户，上半年，大兴区和丰台区分别以3797套、3006套位列北京新建住宅成交套数榜的第一、第二位，并且比位列第三位的石景山区高出近一半的成交量。

五环切割北京的房价

2019年，五环依旧是切割北京房价的分界线，北京新房住宅市场分为“五环内”和“五环外”两个世界。

五环贯穿海淀、朝阳、通州、大兴、丰台等北京繁华城区，并衍生出上地、西二旗、亦庄等高新产业商圈，以及孙河、东坝、瀛海、台湖等地“7万+”别墅扎堆的高端住区。同时受土地供应政策影响，五环内在售的新盘房源基本处于“卖一套少一套”状态。

上半年，北京五环内房价超过6万/㎡，五环聚集了为数众多的高端住宅项目，以内城三四居平层产品和高端洋房产品为主。5-6环则是北京目前改善和刚改住宅成交的主力区，成交总量占到全市近一半，住宅均价突破5.5万，总价集中800万-1500万区间。6环外，则以总价400万/套以内的刚需住宅产品为主。

值得关注的是，北京内城产业和优质学校、医院等配套资源正在加速外迁到五环区域，中长期看，五环区域的楼市价值仍在稳步提升，并衍生出亦庄、瀛海、孙河、翠湖、东坝、台湖、长辛店、石景山古城等热点购房板块。

热点买房板块概览

南城

1、亦庄新城

亦庄经济技术开发区，是北京建设“全国科技创新中心”的主战场之一，区域以高端汽车、新一代信息技术、生物医药、机器人与智能制造四大主导产业为主，聚集了大量高新技术企业和高素质人才。

城市配套方面，地铁亦庄线、京沪高速、南五环等主干道加持，区域交通便捷，街道开阔，堵车现象鲜有发生；生态环境良好，绿色廊道和公园建设非常给力；商业配套完善，医疗教育也发展迅速，人大经开学校落座于此。

近几年，万科、金茂、城建、融创、首开、龙湖等知名房企相继进入亦庄，带动区域人居品质提升的同时，亦庄的新房价格也稳步上涨。

亦庄已是大兴区当之无愧的高端居住板块，历年楼市成交金额都笑傲其他板块。区域内代表性项目包括：亦庄金茂府、国锐金嵿、棠颂别墅、万和斐丽等热盘。

2、黄村板块

黄村板块，是大兴区发展较为成熟的板块，大兴新城和区政府均在此分布。多年来，黄村新盘入市供应较少，但由于生活配套完善、交通便捷，房价相对较高，基本在5-8万/㎡。

黄村是大兴区中生活气息较为浓厚的板块，区域内包含地铁4号线、S6号线、京雄城际铁路3条轨道线路，清源公园、大兴冰河森林公园、兴旺公园等配套。

3、瀛海板块

瀛海板块算是大兴区的后起之秀，位于城南中心位置，夹在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间，有着良好的生活配套基础。

瀛海板块有地铁8号线的穿行以及南海子公园的助力，如今8号线大兴段通车，可乘地铁快速到达二环内，并可与7号线、10号线、14号线换乘，轨道交通通勤较为便利。

瀛海推售的楼盘以改善型住宅和洋房、别墅为主，房价在5-7万/㎡。

4、良乡板块

房山区良乡板块的崛起离不开大学城，北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学等高等院校的数万师生，成就了良乡浓厚的人文氛围，何况这里地铁出行便利，因此成为继长阳之后房山第二个崛起的板块。

良乡教育和医疗配套相对完善，拥有北京第一实验小学、北师大良乡附中、良乡中学等热点学校，以及良乡医院、北京妇产医院房山医院等资源。但良乡在大型商业配套方面较为短缺。

目前，良乡在推售的楼盘较多，既有3万+的限竞房，也有5万+的洋房别墅，产品类型齐全，能满足不同置业群体的需要。

5、阎村-周口店板块

阎村-周口店板块在6环外，位置距离主城区较远，并且配套品质也没法和长阳、良乡相比。但是随着燕房线建设开通，阎村和周口店也焕发出新生机，俗话说“地铁一响，黄金万两”，目前区域销售的新楼盘大多集中在地铁站附近，均价在3万元/㎡左右。

6、青龙湖板块

房山的西部是生态涵养区，青龙湖板块正属于好山好水好风光之地，居住环境是不错的，板块内目前集中了十来家品牌开发商。但客观看，青龙湖板块产业、交通、配套都较为薄弱。因此，这个板块更适合养老或休闲度假居住，不适合刚需家庭的日常居住生活。

7、花乡板块

依托完善、全新的区域规划和发展格局，给南苑-花乡板块的交通、商业配套可谓得天独厚，这里是2015年丰台地王最集中的板块，毗邻丰台总部基地和丰台科技园，已有不少高端豪宅入市推售，抱团效应使得这里成为丰台最大的高端居住区。

8、丽泽商务区

丽泽板块紧邻丽泽金融商务区，位于西南三环附近，因为定位为继金融街和CBD之后的“北京金融产业的第三极”，未来增值潜力不可限量。高端产业带来的高精尖人才，也为板块带来实力雄厚的住宅卖家。

北城

1、未来科学城

未来科学城被定义为北京建设全国科技创新中心的主平台。在创新产业和高素质人才聚集的影响下，未来科学城板块是目前昌平整个新房市场的沸点，是住宅新盘和土地市场放量的主力区域。

区域在建的地铁17号线，首尾贯通了未来科学城和亦庄新城，全程共有20座车站，可直达望京、国贸等热点区域。17号线在未来科学城南区和北区各设一站，方便居民出行，30分钟之内可到达中央别墅区、望京、首都机场、亚奥商圈等主要商圈。

2、北七家

北七家板块崛起与奥北别墅区的发源发展有莫大关系，是北京热门的高品质居住区域。北七家板块供应的新房以城市别墅为主，以龙樾华府、北京壹号庄园、国瑞熙墅为代表。整体看，北七家的高端改善住宅供应较为稀缺。

此外，北七家还分布着不少限房价项目，价格较为亲民，受“7090”政策限制，90平方米及以下的小三居是北七家限价房项目的主打户型，对刚需购房者吸引力较大。

3、沙河板块

沙河板块位于昌平区中南部的燕山山脉山前平原区，南距德胜门24公里，北距昌平卫星城10公里，八达岭高速公路及京包铁路综穿沙河镇。覆盖昌平线上的沙河站和巩华城站，温榆河上游支流南沙河与北沙河在此交汇，自然生态资源较为优良。

沙河高教园是带动板块发展的主动力，中科院产业基地则是带动板块高新技术产业发展的主平台。目前，沙河板块推售的是北科建泰禾·丽春湖院子、金科天玺、中海丽春湖墅·温榆府等高端改善住宅项目。

4、孙河板块

孙河板块，长久以来被认为是望京的后花园，洋房别墅林立，是朝阳区仅存的低密别墅区。2012年以来，孙河板块每年都有明星项目诞生，国际化配套迅速完善，目前区域内有16家国际学校，高尔夫俱乐部、马术俱乐部、酒庄等。

2018年开始，孙河也开始推出限竞房项目，以瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章、北京院子二期、首开琅樾、懋源璟玺为代表的在售楼盘，推售从600万起的洋房，到2000万起的叠拼、合院。

5、后沙峪板块

后沙峪板块位于中央别墅区的辐射范围内，随着北京地铁15号线开通，后沙峪和中关村、望京、五道口等商圈连接便捷，使得后沙峪的刚需、刚改住宅市场逐渐热起来。配套方面看，后沙峪交通出行主要依靠15号线或机场高速，板块公立学校不多，但有不少国际学校。

目前，后沙峪板块的购房者，既包括顺义本地人、空港林河产业区的工作者，也有不少在中关村、望京等地工作的改善人群。

6、翠湖板块

翠湖板块地处海淀北部地区，周边分布着翠湖科技园、永丰基地、中关村软件园等产业集群，高学历、高收入、高素质产业人口众多。今年区域内集中供应了山屿湖、葛洲坝北京紫郡兰园、万科翡翠云图三个热盘，近1600套房源，打响了5.3万/㎡置业海淀的选房战。

京西

1、石景山古城板块

石景山古城位于长安街西延长线上，与新首钢高端产业综合服务区相距不远，目前区域内的配套发展较为完善，并凭借中海寰宇天下、中海长安云锦两个热盘吸引了不少关注度。

2、八大处板块

八大处板块所属的西山别墅区是北京传统的八大别墅区之一，新版北京城市规划中，也将此划定为生态涵养区，区域内山水俱佳，生态环境优势明显。目前，八大处板块在售的住宅以低密洋房别墅产品为主。

3、门头沟永定镇

门头沟永定镇板块，位于门头沟新城核心区，东面与石景山相望，南面与丰台区毗邻，是长安街西延长线的最西端。近年来区域发展较快，地铁S1线、阜石路等交通较为通达，近年首师大附中（永定分校）、北京八中（京西校区）、北京市第二实验小学永定分校等优质教育资源汇集。

目前，区域推售的住宅产品较为丰富，既包括总价500万/套左右的刚需住宅，也包括总价千万级以上的别墅产品。

京东

1、东坝板块

2013年开始，东坝成为接棒“孙河”的北京“新贵之地”，这里被定位为高端国际商贸区、第四使馆区，规划了地铁3号线、地铁12号线、地铁22号（平谷）线三条轨道交通线穿越，首开、恒大、保利、龙湖等品牌房企云集，商品住宅售价普遍超过8万+。

2、通州运河商务区

运河商务区，是通州发展高端商务服务的承载地，北京城市副中心的规划是“一核五区”，其中“一核”就是运河商务核心区。目前板块产业、生态、教育等配套较好，房价相对比较贵。

运河板块的项目主要以高端改善住宅为主，户型多在三居以上，住宅均价在7万左右。但运河板块的住宅用地规划较少，未来随着产业完善和人才流入增加，板块住宅将更紧俏。

3、台湖板块

台湖板块是通州确定为北京城市副中心之前，住宅地块供应最密集的区域，万科、首开、东亚、泰禾等房企均在此拿地开发了住宅，产品偏向刚需，房价相对便宜。而今，台湖板块已经成为通州新崛起的重要改善居住板块，住宅均价在6万左右，且以别墅和大户型平层为主。

由于前期住宅开发及居民入住，台湖板块的生活配套较为成熟，轻轨L2线、亦庄火车站及沿线的商业街使台湖成为一个交通枢纽站，商业、轨道交通等配套建设迅速。

局长建言

买房之前，购房者需要掌握两个原则：

1、明确自身需求，并关注到每个家庭成员眼下和中长期的生活需求。可以为了追求有山有水的居住环境，或是方便孩子入学重点学校，也可以因为朝九晚五的工作看重地铁通勤。

2、根据自身需求，多渠道获取目标楼盘信息，这一过程可以找专业人士多交流，他们往往能前瞻性地分析楼盘所在板块的成长性如何，房源的优劣势，更能帮助自己做出精准选择。