京城遍地是非普，刚需已被豪宅化

京城遍地是非普，刚需已被豪宅化！

很多买房人在线下看房中，会发现不管购买二手房还是购买限竞房，很多房源都已经是非普通住宅了。哪怕购买的是很普通，破旧的民宅、回迁小区，只要是89平米的小三居室以及以上面积，大概率已是非普，甚至很多楼盘的一居室、两居室也已是非普。

只有个别新楼盘的一居室和搞特价房活动的二居室，或者二手房拼命做低网签价，才会“人为”出现普通住宅。

普宅稀少而珍贵，个别新盘出现普通住宅的时候，已经作为项目售卖优势在推广了。如下图：

某楼盘的普宅推广文案，把房子价格限定在一定标准内，

符合普通住宅的标准，

买房人可以按普通住宅的首付要求缴纳首付。

然后再加上一个配置的精装包，平衡一下房屋总价。

按北京现行政策规定，不管首套房还是二套房，普通住宅的首付比例都会比非普通住宅低。

如下图：

所以京城遍地是非普，徒增了买房人置业难度，这对买房人可不是什么好事情。

京城置业，白居不易，关于借钱

遇到这个问题，很多年轻买房人就疑惑了？

“我要买的不过刚需小套型，又不是什么豪宅大house，为什么就成了非普住宅了呢？呜呼哀哉，难道，真的"北京不欢迎你"了吗？”

——95后的买房人琳琳倾诉（为保护粉丝隐私，隐去真名，下同）

琳琳来自安徽，大学毕业后来京工作，目前已经在北京工作四年了。在一次“1V1坐诊咨询中”，马老师第一次接触到这位在粉丝群里说话不多，但是非常关心置业话题的琳琳。我能感受到她的认真，每次沟通，我都给予最耐心的支持。

琳琳表示：

“我和男朋友真是刚需小白，这是我们的第一次置业，陆续看了一段时间房子了，因为钱款一直不太够，一直没有出手，真心觉得买房凑钱这个事真不容易。您也知道，北京生活压力大，光租房子每月就花掉4500元，支付完房租生活费，能储蓄的已经所剩无几。

为了买房凑首付，我和男朋友已经过了两年的节衣缩食生活。双方家庭条件都算一般，爸爸妈妈也表态肯定会支持（我们购房）。但是我们知道，180多万的首付，对于普通阶层的双方家庭还是天文数字。

让我很不好意思的是这次买房还要动用爷爷奶奶的养老钱，这个在老家，开玩笑说叫“做棺材板”的钱，内心负疚感很重。

为了，不让爸爸妈妈太为难，自己也不得不和要好的同学电话东挪西凑一番。

您知道我们从小受到的教育是不允许和同学借钱的，有钱多花，没钱少花，（我）从来不和别人借过钱的。

这次为了买房也只能给老同学打电话：‘hello，好久不联系了，最近手头方便不，我最近打算在北京买房子，能不能周转一些？’

能不能借到单说，从拿出电话、到找到号码、再到拨出号码，张口说话之间，内心已经翻江倒海。借钱这个口，真是不好张的。

借的到，心里很高兴，借不到，听到对方委婉拒绝的理由后，还要找语言安慰对方，语无伦次到好似时间停顿。

（我心想）有过借钱的经历，如果我条件好了，有朋友管我借钱，我一定会尽力帮助。

我觉得应该感谢目前的限竞房政策，给我们首次置业创造了一个好的条件，同时也希望非普的标准能够调整一下，让普宅回归普宅。”

琳琳在倾诉中，仿佛把这段时间凑钱的压力都倾诉出来了。作为过来人，我很理解，也感同身受。作为买房人的代表，琳琳提出了自己的期待。

在另外一次购房群里又聊起普宅非普这个话题后，马老师觉得应该说一下这个事情，哪怕声音再弱小，也代表年轻买房人的心声。本次粉丝购房群聊天截图也给大家完整呈现一下：

本来就买不起了，还要增加首付款比例。真实粉丝的声音，最有说服力。

现行普宅认定标准的几点疑惑

把这个问题梳理一下，会发现几个疑惑，以下分别给予简要回应：

1、普通住宅和非普通住宅的划分标准？

2、历史上普通住宅的认定标准是否有过调整？

3、限竞房的70/90政策和普宅认定标准的矛盾？

4、契税缴纳和普通非普通不直接相关？

5、首付款比例和普通和非普通直接相关？

以下逐条回应。

1、普通住宅和非普通住宅的划分标准？

北京普通住宅的认定标准变了好几次，目前执行的是2014年调整后的规定。

2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。

根据2014年最新调整的普通住房认定标准：

五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；

五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；

六环外为单价23760元/平方米，总价281万元；

（本条内，单价、总价两个标准符合其一即可）

在北京，所购住房凡不满上述任何1、2、3任何一条的，即属于非普通住宅。

目前形成的很多刚需盘，都是因为第3条不满足，造成的非普通。就是咱们群友沟通中，一个过时的政策还在实时发挥作用。

2、历史上普通住宅认定标准是否有调整？

（友情提示，以下是非普住宅的历史政策，目前已经做更新，如果怕看了旧的政策会更糊涂的，此段部分可以略过）

北京普通住宅的认定标准最早规定是在2008年，后来在2011年和2014年经过了两次调整。具体而言，主要是因为房价上涨，很多刚性需求买的房子也莫名被定义为非普，而不能享受契收优惠。

现在就来回顾一下上两次的标准都是怎么样的。

2008年11月北京普通住宅标准：

享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上

2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

其中，普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，将为认定为普通住宅。（这是老政策）

2011年12月北京普通住宅标准：

享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上

2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定,其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。（这是老政策）

3、限竞房的70/90政策和普宅认定标准的矛盾？

现行限竞房70/90政策是指70%的房产要建设90平米及以下产品，满足刚需置业需求。

限竞房在出售时候，就限制了出售的均价和最高价。

这样，矛盾点出现了，限竞房在5-6环的房产的审批单价51000-54000元，已经远超过了普通住宅的认定标准的31680元；

图示为5-6环大兴瀛海，万和斐丽项目拟售价格（不考虑折扣因素）

6环外的房产的拟售单价36000-40000元，也远超过了普通住宅认定标准的23760元；

图示为六环外大兴魏善庄，中海云熙项目拟售价格（不考虑折扣因素）

所以，限竞房普遍豪宅化。

这是政策的悖论，限竞房是刚需买的起房，过时的普宅认定标准又增加了刚需买房的难度。

4、契税缴纳和普通非普通不直接相关？

根据2016年2月份出台的契税新政，对个人购买家庭唯一住房：

面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

契税缴纳只和面积有关，不在和普通或非普通住宅强行挂钩。

5、首付款比例和普通和非普通直接相关？

这是普通住宅和非普通住宅认定在购买房产时候对于首付款比例的影响。也是目前呼吁调整普通住宅认定标准的买房人的痛点。

旧的标准调整亟需提上日程

经过一系列梳理，我们知道，北京现行“非普通住宅标准”为2014年制定发布，距今已有近5年时间。

从历史来看，旧的政策不能满足现实标准时候，是可以调整的，是符合实事求是的态度，一切从实际出发的理论观点的。2011年和2014年都做了调整，间隔时间3年。从时间间隔来看，也到了调整的时候了。

马老师建议调整如下：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

这有个好处就是1.0以上就是普通社区，140以下就是普通住宅。划分简单，具有一定的发展眼光，着眼于人民住房标准的普遍提高。相信，很多刚需，刚改买房人都会欢迎。政策也可以保持一定的稳定性，不必几年就需要调整一次。开发商建设房子时候，也可以突破更多限制，给予买房人更好的户型，更多的实惠。

按照北京现行的“非普通住宅”标准，当前9成以上项目将属于“非普楼盘”，甚至一些刚需项目也处于“被豪宅”的尴尬境地，刚需刚改购房者面临买房难，开发商限竞房去化难的双重困境，在现行“非普标准”与当下市场实际出现偏差的情况下，北京又到了需要调整旧有标准的时候了。

呼吁相关部门注意民众心声，及时调整政策。

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