惊天大坑！北京这些地段，买房坚决不能碰

兔妹有话说：

北京房价怎么走？老生常谈但未必都说到点子上。

拆哥告诉你，四环内外两个世界，五环以外流动性堪忧。抓紧操作，多做打算。

车流滚滚的北京东二环外，隐约间能看到一组低调的别墅群。

名字叫做“富力十二星座”，单套过亿。别墅区按照从水瓶座到摩羯座的顺序，依次排列。

地铁口旁的欧式商业街，护卫着这个重磅低密度楼盘。

2008年金融危机来临后，富力集团一度面临现金困难。老板的儿子自己出手买了其中一个星座。

十一年后的现在，一切又在不知不觉地发生着变化。

十二星座对面的一块仅仅5800平米的迷你地皮，迎来了“变性”的关键时刻。

这块地的名字叫做“马圈一级开发项目”，位于寸土寸金的北京四环以内。

2017年，北京四环内地区被定位为“城市中心地区”，是核心区的外围区域。

次年3月，北京发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，里面清楚地写明：“城市中心地区”，将禁止把存量用地调整为商品住房。

正是在这样的背景下，十二星座对面这块地1.2万平米住宅规划，被要求全部改为办公楼。

2002年，中国正式加入WTO的次年，全球化2.0算是来了。这一年，北京共拆除200多条胡同，共计400多万平方米的平房。三环内外塔吊林立，开发强度冠称全球。

2008年奥运会前后，北京连续三年，每年增加人口高达50-60万。

｜一年增加的人口，相当于一个中等城市。

人口的快速流入，让2009年的北京房价上涨50%。

同期，北京修建了五条通往五环外亦庄、房山、大兴几个新城的快轨，地铁站周边的土地一块接着一块拍卖。当时北京四环路的房子卖3万元/平米，地铁站末端却卖1.5万，刚需蜂拥而至，给北京的房价筑了底。

每一轮的上涨，都从五环外开始，把北京房价一波波地推向高潮。

然而，这样的光景不在了。

自2018年四季度以来，随着新建住宅大批量入市，北京的新房库存持续拉升，目前数据是927万平米，库存面积同比增长了60%。

北京新房目前的库存去化周期，约18个月。按目前增量-存量的情况测算，这种不温不火市场行情，还会持续至少一年。

在新房上市量中占绝对比重的“限竞房”，销售情况也不容乐观。

根据最新的统计，合计预售的50个限竞房项目中，网签总金额610亿，而入市项目总市值是1960亿。

换言之，销售去化金额只完成了31%。要知道：

｜绝大多数限竞房位于五环以外。

二手房也不景气。很多人反映说，几年前在五环外买的房子，现在越来越难卖了，每天都踮着脚等人来看房。

2019上半年，北京全市二手住宅网签总量为72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。

京楼二手房有个定量额指标：单月成交低于1.2万套，为冷清的临界点；低于8000套，则是萧条的临界点。

而今年的6月份，京楼二手房成交量却没跨过1.2万套这一门槛，只成交了11700套。成交价格也在逐步回调，五环外郊区的感受最为明显。

五环外的房价，涨不动了。

北京楼市有一个很有意思的晴雨表——水木BBS的房地产论坛。如果版上在线人数突破10000人，则必是房价大涨期。反之，论坛上的冷清，说明市场交易低迷。

目前，该论坛平均在线人数一般只有300人，仅有高峰期的3%。

人气就是购买力。从线上到线下，都是同一个道理。

短期看政策，中期看经济，长期看人口，这是国内地产圈公认的一条法则。

最近两年，曾经高昂着头的北京，可能要开始羡慕起几个新一线城市兄弟。

今年春季跳槽季，新一线城市首次超过北上广深，成为年轻人首选的城市。

其中表现最突出的，是杭州。

拆哥身边也出现了这个趋势：越来越多同事、朋友告别了北京，去了杭州。有篇爆文的标题值得玩味：

｜杭州啊杭州，为了你，我和北京分了手。

《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复提出，到2020年北京常住人口规模控制在2300万人以内，以后长期稳定在这一水平。

截至2018年末，北京市常住人口2154万人，同比下降了0.8%，为16万人。

而在西南一隅的成都都喊出，2035年人口规划2300万，要大干一番。2300万，这个数字已经和北京的规划指标持平。

目前，成都人口总量约1600万的，尚有40%的人口增长空间。而北京余量只有146万人。

钱袋子是跟着人走的。人口增量的疲乏，无疑会让市场上流动的钱变少。

这种情况下，房价上涨的动力究竟在哪里？

动力只能靠置换。五环外换四环内，老房换新房。

2001年6月，耗时十年，北京之前分段建设的四环路终于连成一体。

北京的四环全封闭、全立交，而规划的设计者可能没有想到，四环不仅仅是一条公路，更把北京切割成环内、环外两个世界。

权威媒体《经济参考报》曾定调：“收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。”北京不是收缩型城市，但是：局部郊区会成为收缩型片区。

在市场横盘期，四环内房屋带看量平均是五环外的2倍以上。

一对一单校划片的，叫“学位房”。多校划片的，叫“学区房”。无论是学位房还是学区房，都具有着强大的吸引力。

在人口增量萎缩的大背景下，都挡不住五环外的业主向着首都四环内挺进。除了学区的因素，四环内“留白增绿”的宜居生活方式更令人神往。

有人曾这样描述史家胡同六座别具匠心的微花园——马桶变身文艺花池，老砖瓦砌出漂亮花坛，空调水收集搭建浇灌系统……

｜四环内的房价，是全北京的资金“守护”起来的。

在可预见的未来，内生的置换资金流，将使北京市中心地区和郊区的价差，继续拉大。

但是有人欢喜就有人悲。

在京楼横盘期，老破小房东更着急，因为自己的房子越来越难卖了。

截至2018年，北京有户籍老年人333万，占全市户籍总人口的24.5%。更可怕的是，平均每过24小时，北京就要增加500多位老人。按照通行指标，北京已是中度老龄化社会。

加装电梯，是北京众多六层砖混结构老楼业主盼望的救命稻草。

2018年9月，北京西城区一栋30年房龄的老楼启动加装电梯工作，却并不顺利。

“拿100万现金放我这，我房本一复印，字一签所有问题都解决了！”这栋楼一层业主，冲着找上门来的邻居们，撂下了一句话。

｜可是这个房子值几个100万？

整个城市接盘的人见少，电梯又迟迟装不上。如果带电梯的新房集中推售，二手房抛盘现象也必然加剧。

那么，对北京房东来说，如果你的房子在五环外，又是老破小，未来可能真的是要陷入资产流动性的死穴了。