李某租住黄某的房屋,2018年5月18日签订租赁合同,约定:租期五年,租金一次性付清,共20万元。合同履行到第二年才知道,该房屋系按揭购买,尚有银行贷款未还清,黄某因赌博败光家产后无法继续偿还贷款,银行行使抵押权拍卖了房屋,而买受人不愿意再继续租给李某,且不退还李某剩余租金,李某问该怎么办?
法律规定:订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李某的房屋租赁合同签订时间晚于银行的抵押登记时间,所以,根据该条的规定,租赁关系不能对抗已登记的抵押权,李某相对于房屋买受人为无权占有,该买受人可对李某行使返还原物请求权。李某应基于房屋租赁合同,向黄某主张损失。
出租人出卖租赁的房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”即,如果李某在银行拍卖时主张优先购买权的,应该得到支持。如果李某未主张优先购买权,该房屋被其他人购得,则不能适用买卖不破租赁规则,李某与黄某间的房屋租赁合同对其他人不发生效力。
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