1000万入住成熟别墅区 中海望京府成价值洼地

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作为限竞房的中海望京府，不到7万元的销售均价比周边二手房便宜3万元左右，这就意味着139㎡至190㎡平层或下叠别墅和360㎡的合院别墅，总价仅在1000至2000万元间。

撰文/ 廖凯

编辑/ 缪凌云

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传统别墅区再添新子

东北五环、毗邻机场高速的望京区域，是北京传统别墅区。

1997年，北京四环还未建成，房屋均价不足6000元，与故宫直线距离近20公里东北角处，香江花园别墅群拔地而起，2004年，长岛澜桥、观唐两个知名别墅楼盘也相继落子，形成北京最早高净值人群居住区之一。

此后十五载，此地再无豪华墅盘。

直至2018年9月，中海地产鏖战78轮，以29亿元总价、42%溢价率揽得望京府地块，8个月过去，开盘消息传出。

中海望京府产品主要分为四层洋房与合院，洋房由下叠+平层组成。

平层建筑面积约139㎡，得房率90%以上，价格1000-1100万之间，1梯2户配置，双开门，独门独户。

下叠位于四层洋房一层、负一层和负二层，有独立院子，负一层通过通光井采光。

地下两层、地上仅有一层的下叠别墅多多少少会影响空间功能规划，且通光井作用几何，是否会算在建筑面积类等问题，都需要后续关注。

合院别墅上下共五层，其中上面三层，地下两层，户型建面约300㎡，实得约360㎡，合院产品楼间距17米，价格在2000万元以内。

项目总共有484户，首推南区203户，其中合院23户，下叠72户，平层108户。置业顾问表示，南区洋房+下叠有六栋、合院有八栋。

至于具体户型图，还在调整之中，尚未定型公布。

由于为限竞房，中海望京府均价仅为68924元/㎡，远低于周边二手房逾9万元/㎡的价格。

数据来源：诸葛找房

可以看出，中海望京府与周边三大别墅楼盘二手房价格严重倒挂。

孙河板块实景

继续向东北进发，距中海望京府一站地铁处的孙河区域，是北京规划中新一代墅区，区域项目中四个为限竞房，价格在67000-69000元/㎡之间，区域整体均价也仅为7.2万/㎡，与中海望京府形成竞争局面。

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老牌别墅圈的新活力

自1997年至今，望京别墅圈发生了翻天覆地的变化。

交通最为明显。

五环、机场高速、京密路三条主干线，直通北京主城区、首都国际机场及顺义诸多国际学校，对中产人士来说，可兼顾居家、差旅、工作诸多事宜。

面对北京拥堵的公路交通，距中海望京府约600米15号线马泉营站，将之与西门子、苹果、索尼、奔驰、爱立信等企业总部所在地——望京中心商务区紧密连接。

与此同时，中关村朝阳园北区已经启动，将打造为国际化科创园区和国际化创新聚集地；阿里巴巴第二总部将在2019年11月开工，2024年投入使用，据中海望京府不足两公里。

马泉营向西可达海淀，向南接驳14号线转1号线可前往国贸商务区，通行时长90分钟。

对高净值人群来说，下一代教育尤为重要。

北京哈罗英国学校

中海望京府周边有北京京西学校、北京哈罗英国学校，距离均在1公里左右；沿京沈路驱车北上，有北京顺义国际学校、北京德威英国国际学校诸多教育资源。汽车半小时通行圈内，合计有16所国际学校，占北京国际学校总数70%，选择众多。

胡润研究院历次发布的《中国千万富豪品牌倾向》显示，无论是四五十岁的“old money”，还是二三十岁时代新贵，跑步正成为中国富豪们越来越喜好的运动。

何各庄湿地公园

中海望京府以北一公里为何各庄湿地公园，园中拥有一个巨大的荷花池，树木林立，景色优美，踏青休闲非常舒适。

另据置业顾问介绍，项目向西500米将修建何里栖地湿地公园。风云地产界注意到高德地图却显示该公园距离中海望京府至少两公里。

何里栖地湿地公园高德位置

目前尚未开工建设，最终位置暂不能确定。

周边15分钟车程内，还有16座高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部，最近的尼克斯劳斯高尔夫俱乐部仅一公里。

日常闲暇之时，周边可逛赛特奥莱、浩华宫、香江广场等商业体。赛特奥莱具有餐饮、休闲、购物多重功能，这里汇聚了许多顶级奢侈品牌，时尚休闲品牌。浩华宫则是集餐饮、垂钓、会议、娱乐等一体的度假中心。

中海望京府向南一公里位置是北京市朝阳区和平医院，开车两公里可到达北京地坛医院，医疗配套非常便利。周边还有和睦家医院、美中宣和、望京医院等。位于望京方恒国际中心旁，价值300亿的地块，未来将新建望京三甲医院，进一步提升区域医疗配套。

美中不足在于，现场体验，香江北路通行车流量较大，位于道路旁户型可能会受噪音影响。

与周边二手房相比，中海望京府价格低廉，吸引力巨大，目前尚未开盘，仅有一个临时售楼中心，5月18日将会搬至实地售楼处。

置业顾问介绍，预计会在5月底开盘，且会先通知已经前来参观的潜在购房者。