房价上涨带来了哪些影响？利大于弊还是弊大于利？

关于房价有两种截然对应的观点，一种观点认为一定要把房价压下来。有太多人认为政府是无所不能的，只要愿意把房价压下来，就一定能把房价压下来。对于这一点，政府确实做了努力，各大城市从几年前开始，就实施了很多的限购政策。比如北京从2011年开始就有了房地产调控的细则，有北京户籍的家庭不允许购买第三套住房，没有北京户籍的，在北京必须纳税满5年才有买房资格。

另一种观点认为一定要把房价顶上去。好多年前，一位香港的杂志主编，写了一系列文章证明香港的房价不能跌，他坚决反对当时的特区政府为穷人推出那么多的土地和廉租房。因为他认为香港很多人是贷款买房的，他们的财富都放在楼房上，如果房价跌了，有一大批人的房子就会变成负资产，就会破产，因此房价不能跌。

把房价压下来的做法不对，把房价顶上去的做法也不对。我们要区分开是哪些因素导致了房价上升，哪些因素导致房价下跌。

房价上升的正面因素

北上广深这些大城市的房价一直在涨，很重要的一点就是集聚。很多人涌到这些城市生活，房价怎么会不贵呢？

在北京，有非常好的医院、剧院、大学等等。生活在北京的人，他们所付的房价，买到的不仅仅是一套普通的房子，还要加上周边可得的服务，它们的价格怎么会比别的城市、比边远城市便宜呢？

当然我们能说出很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会大等等。但人们为什么还愿意留在大城市呢？那是因为人口高度集聚的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。因为在不同的平台上发展，遇到的机会是不同的，他们的人生轨迹也就各不相同。

人口集聚提高大城市的经济效率

现在有一个说法，在北上广深这样的大城市，要留下高端人口，把中低端的人迁走。这种说法有问题。如果一个城市只剩下高端人口，那这些高端人口中就会自然变出中低端人口来，否则谁来打扫卫生、修车、送快递、看孩子呢？

在美国，一个钢琴老师的收入不一定比一个修车师傅高，开垃圾车的清洁工，收入很可能比大学老师还高。谁赚的多，谁赚的少，讲的不是职业贵贱，而是相互依赖程度。

在大城市里，重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。不要以为非的有天大的本事才能在大城市立足。人与人之间讲究的不是你个人本事有多大，而是你的本事能不能和别人的本事相匹配，你们之间能不能互相服务。

大城市人口的集聚，是一个全世界都存在的大趋势。2009年世界银行发布了一个报告，报告提到了日本和美国不同地区的GDP占比。

日本有三个地方GDP特别高：东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，超过日本GDP总量的80%。换句话说，即使整个国家其他地方都没有产出，日本的GDP总产出也没有太大变化。当然，美国的情况也和日本如出一辙。

这就是日本和美国多年城市化、人口自然集聚产生的结果。当年世界银行的这份报告没有发布中国的相关数据，但是我们可以想到，事实最后也证明了这一点。

从这个角度看，中国的人口集聚、中国的城市化还没有完成，这些大城市对房屋的需求还在增长。

如果房价上升是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，我们不应该抑制它。简而言之，人口集聚和城市繁荣，都是使房价上升的正面因素。

房价上涨的负面因素

例如房屋的交易不够灵活，不够频繁（这里面涉及到政府的价格管制和人性的多变，如果难理解的话有机会我在讲解）；小产权房未能进入正常的流通渠道；城市规划部门对房屋容积率的限制太大；房子不能建太高，限制了土地的使用效率，等等。

分清了房价上涨的正反因素，我们才能对症下药。也就是说，不要破坏那些正面因素，而要改正那些负面因素。否则，只会让城市住房成为更大问题，让房价上涨更快。