限竞房网红户型的前世今生

自去年6月至今，限竞房市场过完整走过一年。

虽然规划指标的约束让限竞房产品的设计如同在桌子上跳舞，但升级和迭代还是在不断刷新着人们的视线。

『地产营销人』之前通过限竞房别墅产品的演化，展望过未来的方向，现在可以就限竞房平层普宅同样做一个阶段性的总结和趋势预测。

90㎡做三居在北京是从限竞房时代才有的吗？

显然不是。北京楼市7090的政策早在08年之前就执行过，当时已有把90㎡设计成三居的案例。

记得，顺义城区万科四季花城就推出过类似今天的户型。所以说，常规南向一间主卧，北向两间次卧的户型布局，算不上是限竞房的创新。

顺义万科四季花城92㎡一卫户型（2008年）

一年后再看，限竞房90㎡主力户型的设计不断完善，渐次升级，逼近极限。

首先，常规南向双面宽的小三居从一个卫生间变为两个，主卧有了套间概念。虽然空间略微局促，但功能的增加的确让人耳目一新。就业绩检验来看，双卫产品显然比单卫更受市场欢迎。

89㎡三居双卫户型

然后，颠覆性创新出现了。由中海带动的90㎡小三居开始推出三面宽朝南的户型。中间客厅，两侧各布置卧室，整体面宽从7米向9米扩展。无论采光，还是居住舒适度，都有显著提升。

就市场反馈看，三面宽朝南的90㎡户型设计非常成功，被业内外称为“网红户型”，以此为主打的项目都获得了超出一般速率的热销节奏。

89㎡三居三面宽一卫户型

接下来，在此基础上，三面宽朝南小三居继续精进，从一个卫生间配置到两个卫生间，设计愈加精细化，功能亦更加完整。

那么基于现状看，这种产品还有多大提升空间？未来的优化方向又是什么呢？

『地产营销人』认为，三面宽朝南90㎡户型在平面布局上实现重大突破已很难做到，但一些细节提升和配置方面尚有余地完善，整体看产品演化趋势有两个主要特征：

1、注重空间灵活性，复合功能利用

其实，就居者的生活而言，90㎡并不一定做三居，三居只是在现有面积下的最大空间可能。这就涉及到一个灵活度和复合化的问题。

如今购房者面临两个困境：一个是严格的限购让房票十分有限，因此购房资格变得极其宝贵。再加上限竞房5年禁售，实际8年不能换房的现实，一套房居住的时间远超过去，因此置业意识要适当超前。

二是在家庭生命周期中，居住人口会出现变化，且个性化需求也在增多，那么单一而固定的户型结构确实难以适应所有情况。

所以，未来无论别墅，还是普宅，在既有户型平面下，在不同人生阶段和个性喜好指引下，能够灵活组合空间，随心所欲的布置居住功能，应是大势所趋。

房屋虽是标准化产品，不易做到户户定制，但在合理空间内，给居者以最大的使用自由度，是更符合人性的做法，也契合年轻人未来的生活形态。

2、细节贴心设计，生活痛点解决

户型大小其实一直不是问题，在香港、在日本，都少见大户型。所谓千尺豪宅，也不过是我们90㎡左右的空间，关键还是在设计的用心和细节的处理。

很多细节，看似不起眼，但就是能够带来颠覆性的空间感受。譬如说，飘窗的设计。如果在大面宽的客厅中，飘窗在合适高度和恰当宽度的嵌入，往往能给人近乎阳台的错觉，这就无形中延展了空间的边界。

还有今年一些项目把厨房和餐厅通过可滑动的隔断或者通透的玻璃有机相连，制造出中西厨合璧的效果，既实用，又洋气，充满设计惊喜感。

其他，包括收纳空间的推敲预留；卫生间的干湿分离；尺度的精确拿捏等，在细节之处打动客户，让产品在优化中，化解了生活痛点。

那么，在现状市场上，有没有能体现限竞房户型发展潮流，集迭代优势于一身的项目？

『地产营销人』之前在文章中提到过的，中国中铁•诺德春风和院就极具代表性。其89㎡可变换两居、三居的横厅户型，就是最新一代的经典设计。

在解读户型之前，必须要说一下项目所在的丰台区域最近的土地热度。

7月15日，经过激烈的竞价，中海以79.4亿元、6.6万元/㎡的楼面价将丰台造甲村地块拍下。这是北京在主城区推出的又一块非限竞房住宅用地，是丰台区历史上总价第二高地块，也是北京年内总价地王。

与造甲村地块相距不远的中国中铁•诺德春风和院以6.7万元/㎡的限价，与新晋地王楼面价形成直接对照，其性价比优势和可预见的升值空间，被清晰展现出来。

让我们再看一下项目区位。中国中铁•诺德春风和院距地铁9号线郭公庄站约1公里。该站是9号线和房山线的交汇站，在建的地铁房山线北延线樊羊路站，距离项目约500米，计划2020年通车。通车后在首经贸站（2站）、丰益桥南站（3站）可换乘地铁10号线和16号线，今后去丰台科技园，丽泽商务区或国贸，都非常方便。

项目周边众多超市步行可达，有物美、永辉、永旺超市等大型超市。2公里内，大型购物商场有万达广场、花乡奥莱村、永旺梦乐城，可实现一站式休闲购物娱乐生活。

距离项目最近的三甲医院为天坛医院新区2公里，车程10分钟。天坛医院新区总建筑面积超过35万平方米、重点学科神经内外科，拥有病床1650张，60余间数字化手术室。

在教育配套上，项目附近有花城幼儿园、二十一世纪幼儿园、丰台第四幼儿园、丰台五小银地分校、丰台八中等优质资源。

中国中铁•诺德春风和院项目总建面约24万㎡，规划为11栋多层、高层板楼。项目提供72-145㎡三、四居丰富户型，对应市场多元需求。

项目整体设计以理想的城市天际线、围合的城市肌理、开放的社区空间、宜人的尺度打造绿色、生态和谐的生活区。

在社区规划上，项目楼座高低有序、四面围合，以相互交错的排列方式，近百米超大楼间距，打造出开放的社区空间和宜人景观尺度。在沿袭王府规制传统上，以“五进院落”园林营造尊崇归家礼序，呈现出生态和谐的高品质社区感。

在产品设计上，中铁诺德地产对全生命周期居住理念予以深化，满足业主不同人生阶段的居住需求。在有限的户型空间中，精细化功能布局，实现了不浪费一平米的空间极致感。

其中，特别是备受市场瞩目和业内称赞的89㎡户型，是中国中铁•诺德春风和院的主力产品，也是限竞房的主流产品，适合改善使用的三口之家，或夫妻+两个子女，父母+夫妻+一个子女的家庭需要。

该户型被誉为多变的“魔术空间”。具有颠覆性意义的“二进三”创新格局，创造性的设计了近9.15米超大南向面宽；6米的宽奢客厅堪称北京唯一，亦可细分出2.8米面宽的魔术空间，既可当做独立居室，亦或成为与客厅联动的书房，灵活多变的属性完全适应个性化诉求。

由于采用横厅的设计，该户型面宽大，进深短，通透性十分突出，再加上两个全明卫生间配置，其舒适性远超市场同类产品。

值得一提的是，89㎡魔术户型在细节设计上给人惊喜，南向宽大双飘窗设置，客厅6米的大飘窗为市场所罕见，由此延展出无限丰富的空间可能，依窗观景、阅读、品茗、享受阳光沐浴，让生活从容自在。

而『地产营销人』认为，中国中铁•诺德春风和院89㎡魔术户型的设计，最大的产品贡献是：把小户型做出了“豪宅范儿”，客厅本身的尺度感，加上宽大飘窗的配合，让空间拥有了超过150㎡大户型的感受，这是过去限竞房产品从未达到的设计高度。

另外，在该户型中，厨房餐厅之间的隔墙做了透明化处理，增加了家庭成员之间的交流，也强化与整体客厅的空间呼应关系。豪宅中，厨、餐、客一体化系统设计在小户型中得到意外发挥，这也是颇具创新性的一点。

据悉，中国中铁•诺德春风和院将于近期开盘，案场示范区有该户型样板间可品鉴。同等预算下，希望住在四环且选择一个最优户型的购房者，建议严重考虑这个面向未来的产品。

限竞房还在推出，户型仍在进化，但革命性的颠覆很难再现。梳理脉络，珍惜当下，拥抱机会，就在眼前。