关于印发光明区原光明农场未完善用地手续建成区实施城市更新规定

深圳光明区市人民政府公布关于做好《光明区原光明农场未健全用地办理手续建成区执行城市更新要求》的通告。

政策措施

一、颁布环境及目地

2002年，原光明农场撤消编制变成历史时间，但原光明农场阶段建立的旧建成区，并没有全方位健全用地办理手续，存有土地资源历史时间遗留问题，造成原光明农场未健全用地办理手续建成区存有“政府部门难开发设计、销售市场难执行、人民群众难获益”的窘境；城市规划建设无法根据城市更新方法合理执行，牵制了光明区总体大城市质量提高和光辉核心区的研发基本建设。

为高品质推动光明科学城基本建设，营造深圳市北边核心颜值爆表大城市面貌，加速提高光明区总体大城市质量，做大做强原光明农场国有土地出让，处理原光明农场地域土地资源在城市更新执行流程中土地资源利益行为主体缺少、合理合法用地占比不够，且没法适用旧屋村范畴评定、历史时间用地处理、外界转交公用设施用地现行政策等问题，特制订本要求。

二、制订根据

经市人民政府允许，光明区根据《深圳特区城市更新规章》《深圳城市更新方法》《深圳城市更新方法实施办法》《深圳市人民政府政策研究室下发有关加强和改善城市更新执行工作试行对策的通告》《深圳城市更新外界转交公用设施用地执行管理规定》《深圳拆卸复建类城市更新模块旧屋村范畴评定方法》《深圳拆卸复建类城市更新模块土地资源信息内容审查及历史时间用地处理要求》等规定，融合大农场城市更新新项目的具体情况制订本要求。

三、重要举措

遵循政府部门综合、销售市场参加的标准，本要求明确由管辖区社区居委会做为原光明农场未健全用地办理手续建成区土地资源的利益行为主体，依照原农村集体经济机构继受企业未健全征转办理手续用地的旧屋村范畴评定、历史时间用地处理、外界转交公用设施用地等历史时间用地简单处理现行政策开展城市更新。

针对原光明农场未健全用地办理手续建成区，由人民政府统一制订搬迁补偿具体指导规范，确保原光明农场住户有效利益、国有土地出让利益和集体利益。

针对现况合理合法用地占比小于60%的大农场升级新项目，需适用外界转交公用设施用地、旧屋村范畴评定现行政策后合理合法用地占比可实现60%以上的大农场升级新项目，由物业权利人一同授权委托管辖区社区居委会做为单一申请行为主体，后面根据招投标的方法选择市场主体开展执行，稳定合理地推动大农场升级新项目。

四、具体内容

本要求共七章三十九条，包含条例、岗位职责要求、方案整体规划管理方法、搬迁补偿标准、挑选市场主体、新项目管控和附录。具体内容如下所示：

（一）职责权限

本要求确立了推动大农场升级项目实施涉及到的光明区城市更新工作中领导组、光明区城市更新工作中领导组公司办公室、管辖区社区居委会、光明区城市更新和土地整备局、光明区市财政局、光明区住宅和建委、光明区国有资产处置监督管理局的工作职责。

在其中，管辖区社区居委会做为原光明农场未健全用地办理手续建成区的土地资源利益行为主体，承揽该一部分土地资源参加城市更新的权益及责任，并机构推动做为申请行为主体的大农场升级项目实施；区城市更新和土地整备局承担具体指导监管管辖区社区居委会进行早期服务项目组织、市场主体的公布挑选以及履行合同管理方面；区市财政局、区国有资产处置监督管理局承担具体指导管辖区社区居委会进行早期服务项目组织、市场主体的公布挑选工作中，并对招标方案、早期服务合同、履行合同管控协议书明确提出建议；区住宅和建委承担引导和监管政府部门分为物业的基本建设开店选址、方案设计、建设标准等，及其承担政府部门分为物业的接受、管理方法和房权证备案。

（二）应用领域

光明区原光明农场未健全用地办理手续建成区可由管辖区社区居委会依照《深圳城市更新外界转交公用设施用地执行管理规定》《深圳拆卸复建类城市更新模块旧屋村范畴评定方法》《深圳拆卸复建类城市更新模块土地资源信息内容审查及历史时间用地处理要求》申请办理外界转交公用设施用地、旧屋村范畴评定、历史时间用地处理后，参加城市更新，并依照《实施规定》推动升级新项目的执行。

针对未依照以上现行政策申请办理外界转交公用设施用地、旧屋村范畴评定、历史时间用地处理的原光明农场未健全用地办理手续建成区土地资源，依照国有制未转让土地资源有关现行政策实行。

（三）方案申请行为主体

现况合理合法用地占比已做到60%的，即所有权清楚用地已合乎城市更新模块方案申请规定，依据《深圳特区城市更新规章》和他有关要求，可由物业权利人一同授权委托单一物业权利人或单一市场主体做为单一申请行为主体。

现况合理合法用地占比不够60%的，该种类新项目如不申请办理适用旧屋村评定、外界转交公用设施用地现行政策将不能满足城市更新模块方案申请标准的，则遵循政府部门综合的标准，确立可先适用有关现行政策使合理合法用地占比做到60%以上后，由物业权利人一同授权委托管辖区社区居委会做为单一申请行为主体。

（四）政府部门分为物业

原光明农场未健全用地办理手续建成区土地资源参加城市更新，则该一部分土地资源将发生相对应使用价值，在明确由管辖区社区居委会做为土地资源利益行为主体的基本上，应确保该一部分土地资源使用价值的完成，因而对该一部分土地资源造成的政府部门分为物业须差别于其他类型物业。

一是确立原光明农场未健全用地办理手续建成区在农场升级新项目中造成整体规划容量为其适用外界转交公用设施用地、旧屋村范畴评定及历史时间用地处理现行政策后形成的所有权清楚用地占大农场升级新项目所有权清楚用地占比分担的新项目可赔售总建筑面积。

二是管辖区社区居委会解决未健全用地办理手续建成区的土壤应得到的政府部门分为物业开展评定，最后得到的政府部门分为物业正常情况下不可小于评定使用价值且不可小于原光明农场未健全用地办理手续建成区在工程项目中造成整体规划容量的10%。

三是融合光明区拆迁房急缺的状况，确立政府部门分为物业正常情况下为住房，且关键做为拆迁补偿安置用地，升级方位没有住房的大农场升级新项目，依照工业厂房、产品研发用地、办公房的先后顺序先后优先选择明确政府部门分为物业的种类。

四是充分考虑升级新项目的执行，单一物业权利人或市场主体做为申请行为主体的大农场升级新项目，由管辖区社区居委会、区住宅和建委依据分为物业评定結果与市场主体签定赔偿协议；管辖区社区居委会做为申请行为主体的大农场升级新项目，政府部门分为物业经营规模做为公布挑选市场主体的前提之一。

五是政府部门分为物业不包括执行行为主体依照城市更新现行政策规定理应无尝转交的城镇化建设和公共配套设施、技术创新产业链用地、公共性住宅和拆迁房等。

六是为确保大农场升级新项目涉及到政府部门分为物业的交货，确立政府部门分为物业列入项目实施管控，监管资产依照政府部门分为物业总建筑面积以每平米3000元开展计算。

（五）搬迁补偿具体指导规范

依据《深圳特区城市更新规章》及相关要求，融合现况物业种类、所有权形状等具体情况，由人民政府综合制订原光明农场未健全用地办理手续建成区的搬迁补偿具体指导规范，具体指导各新项目搬迁补偿具体指导方法的制订，均衡各新项目间政府部门、物业支配权人和市场主体的利益，更有益于推动大农场升级新项目。

（六）搬迁补偿具体指导计划方案

针对单一物业权利人或市场主体做为申请行为主体的大农场升级新项目，由市场主体在搬迁补偿具体指导规范的基本上自主制订搬迁补偿具体指导计划方案；针对社区居委会做为申请行为主体的城市更新新项目，由管辖区社区居委会在获得城市更新模块整体规划审批后，融合搬迁补偿具体指导规范、政府部门分为物业评定效果及其具体情况制订搬迁补偿具体指导计划方案，并做为公布挑选市场主体的基本。

（七）搬迁补偿标准

依据《深圳特区城市更新规章》要求，物业权利人可选用采用产权年限换置、贷币赔偿或二者紧密结合等方法给予搬迁补偿。政策性住房正常情况下采用产权年限换置方法，赔偿与被拆卸住宅产权年限限定标准同样的住宅。

市场主体对物业权利人开展搬迁补偿时，应依照搬迁补偿具体指导规范、搬迁补偿具体指导计划方案，融合物业种类、所有权形状等大农场升级新项目具体情况商议明确，并与物业权利人签定搬迁补偿协议书。

（八）现况政府部门物业参加城市更新的搬迁补偿

大农场升级新项目涉及到现况政府部门物业参加城市更新的，政府部门得到赔偿物业的种类正常情况下应与拆迁拆卸前一致，赔偿物业的总建筑面积正常情况下不少于拆迁拆卸前，且赔偿物业的使用价值不能小于拆迁拆卸政府部门物业的评定使用价值。

（九） 合乎“总体动迁、统建上楼梯”现行政策按置标准的物业权利人的搬迁补偿原则

为逐渐处理原光明农场住户“总体动迁、统建上楼梯”历史时间遗留下按置问题，确保其有效利益，针对大农场升级新项目中合乎“总体动迁、统建上楼梯”现行政策按置标准的物业权利人，可申请办理贯彻落实“总体动迁、统建上楼梯”现行政策按置指标值。其城市更新回迁房物业（含贷币赔偿）依据评定結果按等使用价值标准削减拆迁安置房选购指标值，剩下指标值在政府部门拆迁房源中井然有序贯彻落实。

（十）早期服务项目组织和市场主体

管辖区社区居委会做为申请行为主体的大农场升级新项目应公布挑选市场主体，管辖区社区居委会可依据具体情况公布选定早期服务项目组织。与此同时，为了确保公布挑选主题活动和履行合同监管的公平合理，由区城市更新和土地整备局承担具体指导监管管辖区社区居委会进行早期服务项目组织、市场主体的公布挑选以及履行合同管理方面，区市财政局、区国有资产处置监督管理局承担具体指导管辖区社区居委会进行早期服务项目组织、市场主体公布挑选工作中，并对招标方案、早期服务合同、履行合同管控协议书明确提出建议。

此外，早期服务项目单位被选中为市场主体的，前期费用由其自主担负；早期服务项目组织未被选中为市场主体的，前期费用由确定的市场主体担负。

（十一）实施限期

本《实施规定》自2022年4月24日实施，有效期限5年。

（十二）尤其表明

别的非因大农场升级新项目的独特性，《实施规定》未作要求，应遵循《深圳特区城市更新规章》和现行标准城市更新现行政策相关拆卸复建类城市更新新项目的方案申请、整体规划审核、执行行为主体确定、开发设计基本建设用地审核等要求。

五、基本概念

原光明农场未健全用地办理手续建成区，就是指原光明农场范畴内未签署征（收）地赔偿协议、未获得合理合法用地办理手续的完工地区。

大农场升级新项目，就是指光明区原光明农场未健全用地办理手续建成区按照规定申请办理外界转交公用设施用地、旧屋村范畴评定、历史时间用地处理开展城市更新的新项目。

政府部门分为物业，就是指原光明农场未健全用地办理手续建成区土地资源参加城市更新可取得的赔偿物业。

拆迁补偿安置用地，就是指大农场升级新项目依照升级模块市政规划的、用以政府部门土地整备或房屋征收补偿等项目实施必须而给与被征收房屋有关权利人赔偿的房子。

早期服务项目组织，就是指由管辖区社区居委会公布选择的、与管辖区社区居委会签定早期服务合同的、帮助管辖区社区居委会进行大农场升级新项目的城市更新模块方案、整体规划等项目前期的公司。

市场主体，就是指由管辖区社区居委会公布选择的、与管辖区社区居委会签定履行合同管控协议书的、须依照承诺限期进行前期费用付款、公共性用地转交、搬迁补偿协议书签署、执行行为主体确定等作业的公司。

一图看懂

政策措施

由来：深圳城市更新网